Paralización de desahucios y obligaciones del propietario en la nueva Ley catalana 4/2016, de medidas de protección del derecho a la vivienda.

1.-El art. 16 de la recentísima Ley catalana 4/2016, de 23 de diciembre, de medidas de protección del derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial recuerda claramente al bloqueo de determinados lanzamientos por personas en situación de especial vulnerabilidad que dispuso con impacto inaugural el Decreto-Ley estatal  6/2012, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos. Sin embargo, es cierto que también nos regala algunas peculiaridades.

En primer lugar, el círculo de afectados está definido en la legislación autonómica. Aquí la norma es poco sistemática, ya que se remite a la chatarra aún vigente en la Ley 24/2015 (preceptos no derogados y no sometidos a la suspensión derivada del recurso ante el Tribunal Constitucional). No obstante, esto plantea un tema interesante, ya que la órbita de protección de la norma estatal y de la norma autonómica será diferente. En principio, esto no ha de asustar a las almas sencillas, pero quizás es matizable si se piensa en el efecto que impone la Ley catalana (y que había estipulado, hasta ahora, la legislación estatal). Me refiero a la suspensión de los lanzamientos, cosa que merece una reflexión especial.

En la navideña Ley catalana, la suspensión toma la forma de la obligación de realojo, como última medida y tras un proceso de posible refinanciación o, sencillamente, de renegociación de los términos de la deuda. En este sentido, es verdad que el art. 4.b) da prioridad al realojo en la vivienda habitual afectada por la relación jurídica en crisis.

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2.-Los sujetos obligados son únicamente determinadas personas jurídicas que se describen (no siempre de forma clara) en el art. 16.3 de la Ley:

……Titulares de viviendas inscritas en el Registro de viviendas vacías y de viviendas ocupadas sin título habilitante, o susceptibles de ser inscritos.

……-Personas jurídicas titulares de viviendas que hayan adquirido de un titular de viviendas inscritas en el Registro en primera o posteriores transmisiones, aunque el titular sea un fondo de titulización de activos o que la adquisición se haya efectuado mediante la transmisión de acciones o participaciones de sociedades mercantiles.

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3.-El obligado debe ofrecer, como última posibilidad, un contrato de alquiler social por un plazo de tres años. La renta de este contrato depende, a su vez, de los ingresos del residente (también aquí hay una remisión a la Ley 24/2017, art. 5.7.a)).

Debe tenerse en cuenta que la nueva Ley también salvaguarda las situaciones de desahucio por impago de rentas de alquiler, siempre que el arrendador sea alguna de las personas jurídicas indicadas. Esto plantea algunas asimetrías curiosas. Por ejemplo, la protección del deudor hipotecario va a ser amplísima en las circunstancias actuales (siempre que cumpla las reglas cuantitativas e incluso cualitativas de la Ley). No ocurrirá lo mismo con el deudor arrendatario, que sólo va a beneficiarse del posible realojo si el actor es una entidad bancaria (o similar, incluyendo ciertos operadores profesionales del sector inmobiliario).

Madrid. Gran Vía.

Madrid. Gran Vía.

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Acerca de Joan Amenós Álamo

Professor de Dret Administratiu
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