El ministro defiende su gesti贸n. El origen del alquiler social (y II).

1.-Siempre he desconfiado de los atajos para resolver problemas complejos鈥. Con esta frase se abre el 煤nico p谩rrafo de boxeo estrictamente pol铆tico, en el que se hace una cr铆tica muy suave de alguna propuesta de la PAH o de ciertas soluciones legislativas promulgadas principalmente en Andaluc铆a. Por el contrario, De Guindos inicia su argumentaci贸n describiendo el alud de desahucios que, en los primeros a帽os de la X legislatura, cobra una insufrible densidad en gran parte por errores ya anteriores en la tramitaci贸n y concesi贸n de los cr茅ditos (adem谩s, por supuesto, a causa del aumento del paro).

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2.-El esquema de la actuaci贸n gubernamental fue el siguiente. En primer lugar, el ministro apuesta por una t茅cnica de soft-law: el C贸digo de Buenas Pr谩cticas (CBP), que nace como regla voluntaria para las entidades financieras, aunque la adhesi贸n implica asumir las obligaciones que de 茅l deriven.聽 Curiosamente, parece recurrirse tambi茅n a ella en este momento para gestionar los pagos derivados de la reciente jurisprudencia sobre cl谩usulas suelo.

El C贸digo de Buenas Pr谩cticas para la reestructuraci贸n viable de las deudas con garant铆a hipotecaria sobre la vivienda habitual constituye el anexo del Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protecci贸n de los deudores hipotecarios sin recursos. Su objetivo esencial consist铆a en refinanciar la deuda, reestructurarla, redecorarla al modo IKEA (incluso con una quita en ciertos casos), dejando la daci贸n en pago como opci贸n final y poco recomendable (tanto para el deudor como para el banco). En el men煤 de posibles ajustes iba a entrar tambi茅n en juego el Fondo Social de Viviendas, creado a principios de 2013. Los inmuebles de este fondo son aportados por las entidades de cr茅dito y su finalidad consiste en alojar bajo un alquiler reducido al c铆rculo de personas bajo salvaguarda (del cual hablar茅 de inmediato).

El instrumental anterior fue s贸lo un aperitivo, ya que la herramienta m谩s contundente vino de la mano del Decreto-Ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para la protecci贸n de los deudores hipotecarios. Su art. 1 impon铆a la suspensi贸n de lanzamientos sobre viviendas habituales de las personas incluidas en el c铆rculo tutelado, al cual me he referido anteriormente. 驴Cu谩l es este c铆rculo? El ministro admite que por aqu铆 han entrado las cr铆ticas m谩s ariscas y tambi茅n las dudas del gobierno, ya que 鈥hubo cierto gradualismo que nos podr铆amos haber ahorrado para ir m谩s r谩pido鈥 (p. 141). En efecto, el conjunto de beneficiarios fue descrito inicialmente como 鈥umbral de exclusi贸n鈥 y se utilizaron al respecto criterios econ贸micos cuantitativos (fundamentalmente, en base al IPREM o Indicador P煤blico de Renta de Efectos M煤ltiples) y algunos par谩metros cualitativos (familias numerosas, monoparentales, con menores, etc.).

Sin embargo,聽 De Guindos indica que hubo que聽suavizar los requisitos y hacerlos menos restrictivos. Esto se har铆a con el Real Decreto-Ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protecci贸n a los deudores hipotecarios. La generosidad a煤n crecer铆a m谩s con la fijaci贸n de los 鈥渃olectivos especialmente vulnerables鈥 en la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protecci贸n a los deudores hipotecarios, reestructuraci贸n de la deuda y alquiler social.

En la 煤ltima norma citada ya se emplea el concepto de alquiler social, entendido como el arrendamiento ofrecido por las entidades de cr茅dito a las personas que hayan sido desalojadas de su vivienda habitual por el impago de un pr茅stamo hipotecario. Se prev茅 simplemente que el contrato consignar谩 鈥渞entas asumibles鈥 y que, excepcionalmente, pueda tener como beneficiario a personas que superen la 贸rbita de tutela de la Ley.

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3.-El ministro anota que 鈥m谩s de 65.000 familias se hab铆an beneficiado a mediados de 2016 de alguna de las medidas adoptadas, y el n煤mero total de ejecuciones hipotecarias de vivienda habitual est谩 en descenso con ca铆das de dos d铆gitos鈥 (p. 141). En este marco, el debate jur铆dico ha estallado cuando ciertas Comunidades Aut贸nomas han decidido abrir m谩s el comp谩s de los beneficiarios y, adem谩s, aumentar las obligaciones del acreedor hipotecario. No es f谩cil resolver el tema y, aunque el Tribunal Constitucional ha emitido ya alg煤n pronunciamiento, veremos en el futuro pr贸ximo interesantes fallos judiciales y respuestas legislativas sobre el tema.

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Acerca de Joan Amen贸s 脕lamo

Professor de Dret Administratiu
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