Insistencia y modulaciones en el anteproyecto de Ley catalana de medidas de protección del derecho a la vivienda (y II).

1.-La medida prevista para aumentar el parque social de viviendas asequibles de alquiler es la expropiación forzosa del uso temporal de la vivienda, por un plazo mínimo de cuatro años y un máximo de diez años. El texto se remite al art. 72 de la Ley de Expropiación Forzosa, que regula ciertos requisitos de la expropiación por incumplimiento de la función social de la propiedad. Para aplicar estos criterios, la situación de incumplimiento se predica del inmueble escrito en el Registro de viviendas vacías  y de viviendas ocupadas sin título habilitante (con algunos matices ampliatorios). Aun así, el procedimiento tiene un primer trámite en el que se reclama al titular de la vivienda para que presente, en el plazo de un mes, un contrato que habilite para su ocupación. Pasado este plazo, se inicia el procedimiento expropiatorio, que concluye –y éste parece ser el objetivo concreto- si se llega a un acuerdo para la cesión convencional del uso de la vivienda a una Administración pública catalana, para que ésta establezca un alquiler social.

…   Dos aspectos son relevantes:

…  La resolución de inicio del expediente de expropiación forzosa lleva implícita la declaración de urgente ocupación.

   En la determinación del  justiprecio debe tenerse en cuenta el coste de la adecuación de la vivienda. Éste es, sin duda, uno de los puntos más delicados, ya que la Administración ha de tener muy presente la situación de deterioro de la vivienda y los costes de su reparación, además de la preceptiva repercusión al propietario, de cara a evitar un enriquecimiento injusto.

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…   2.-Las medidas para evitar la falta de vivienda de personas o unidades familiares en situación de exclusión residencial son dos:

……     a) El realojo de los ocupantes en ciertos casos de desahucio por ejecución hipotecaria o por impago de rentas de alquiler.

……     b) La expropiación del uso.

…   La primera herramienta es la que, en la práctica, puede generar más polémica, ya que obliga al ejecutante hipotecario o al propietario a contratar con el deudor un contrato de “alquiler social” por un plazo de tres años. Este alquiler tiene un precio fijado por el legislador y vinculado a los ingresos ponderados de la unidad familiar. Es decir, se trata de una cantidad ligada a la posición económica del deudor.

…   Estamos ante una configuración que echa chispas desde el punto de vista jurídico. En primer lugar, en relación a la jurisprudencia del Tribunal Constitucional sobre el marco único de derechos y deberes de deudores y acreedores hipotecarios. En segundo lugar,  cabría plantearse a nivel teórico si la imposición de una renda mínima tiene o no un tinte expropiatorio.

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3.-En relación, por fin, a la expropiación del derecho de uso por tres años, hemos de decir que tiene unas características similares a la expropiación del uso temporal de la vivienda, que ya hemos expuesto en el apartado 1.-

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Acerca de Joan Amenós Álamo

Professor de Dret Administratiu
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