Ciudades, leyes y letras.

…[Anoto aquí les primeres paraules d’una sessió amb el títol indicat, en el marc d’un curs sobre Dret urbanístic]

         1.-Les ciutats es desgasten, “construïdes lentament/amb pedres que ahir van ser/vides humanes: amors, sofriments que ningú recorda”[1]. La present xerrada versarà sobre dos instruments que tenen objectius diferents. En primer lloc, la declaració de ruïna, que vol resoldre jurídicament la qüestió del pas del temps i la corrosió que causa en els edificis. [En segon lloc, la inspecció urbanística, que és un instrument per a una finalitat diferent. Si la normativa urbanística vol controlar la configuració i l’ús dels terrenys i de les construccions, la inspecció serà, simplement, una eina per a afavorir l’èxit d’aquesta regulació].

*

         2.-D’acord amb el marc jurídic vigent, l’edifici neix a la vida un cop obtinguda i executada la pertinent llicència (la mera comunicació operaria per a actuacions menors). Al llarg de la vida d’aquesta construcció, el propietari podria optar per l’enderroc i el permís li podria ser concedit, excepte que alguna norma tuïtiva ho impedís (i això sense perjudici de les conseqüències civils d’aquesta cirurgia destructiva).

         Però, evidentment, no és aquest l’escenari habitual. Continuem, per tant, amb la vida ordinària de les llars i dels locals, amb el seu propietari concret (i amb la presència habitual de la comunitat de propietaris, ens sense personalitat jurídica i que juga un paper determinant, especialment quan es tracta de la gestió dels seus elements comuns).

*

         3.-L’ordenament permet al propietari gaudir de l’habitatge i també disposar d’ell. Ara bé, l’imposa, a més un deure de manteniment, pensant principalment en els tercers (que no han de patir els efectes de la seva desídia, manifestats en una mola de pedra i  ferralla deixada de la mà de Déu). El Codi Civil[2] ha resumit perfectament la qüestió:

                      a) Si un edifici, paret, columna o qualsevol altra construcció amenacés ruïna, el seu propietari :

                            -Estarà obligat al seu enderroc.

                            -O bé, a executar les obres necessàries per a evitar la seva caiguda.

                       b) Si el propietari no ho fes, l’Autoritat podrà fer-la enderrocar a costa seva. No obstant, s’ha interpretat tradicionalment que aquesta autoritat (pel que ens interessa, l’Administració Pública), també podria ordenar la mesura de menys gravetat: la realització de les obres que siguin precises.

*

         4.-Cal recordar, a més, que el propietari d’un edifici és responsable dels danys que resulten de la ruïna de tot o d’una part d’ell, si aquesta situació sobrevé per falta de les reparacions necessàries.

         La cadena iusprivatista de protecció es tanca amb la generalització de l’assegurança de responsabilitat civil. Es procuraria així no produir un dany per culpa o negligència  a tercers que, infaustament, podrien ser víctimes de l’edifici en mal estat.

*

         5.-Ara bé, el cert és que, com hem vist, el Codi Civil mostra una gran confiança en el paper de l’Administració. Neix així una impressionant policia administrativa de la construcció, dirigida al manteniment de les condicions de seguretat, salubritat i ornat públic. Actualment, a més, s’afegeixen les condicions d’accessibilitat i l’ornat públic engreixa amb motivacions turístiques i culturals. Fins i tot, es nega al propietari la facultat d’enderrocar si el bé s’inclou en un catàleg de protecció o si queda afectat pels supòsits tuïtius de la legislació de patrimoni històrico-artístic.

*

         6.-Neix així  el substanciós problema del deure de conservació i de les ordres d’execució d’obres que, en relació amb ell, dicta l’Administració. I dic substanciós perquè l’esmentat deure no ha parat de créixer i planteja delicats debats jurídics. Així, per exemple, es diferencia l’obligació de conservar del deure d’adaptació als requisits tècnics que la normativa va imposant (és a dir, nous estàndards, que poden operar en alguns casos retroactivament). D’altra banda, es considera que dins del  normal manteniment poden encabir-se regulacions per motius històrics o culturals i també de millora de la qualitat o sostenibilitat. La regla tradicional ens diu que si es tracta de millores d’interès general, el seu pagament no correspon al propietari. Ara bé, la hipertròfia del deure de conservació ha portat el legislador fins i tot a establir un límit econòmic a les obres que s’imposin (en concret, el 50% del valor de l’edifici). Deixarem ara, però, d’examinar aquestes qüestions perquè, segons veig, ja són explicades en altres punts del programa.

*

         7.-Fins ara hem vist una gestió individualitzada de la conservació, de la maduració i agonia de les construccions. Potser caldria afegir, en aquest marc, la inspecció tècnica de l’edifici (amb emissió d’informe del facultatiu i posterior certificat d’aptitud). Aquest és un tema que comentarem després (així com la declaració de ruïna, que és el que ens pertoca).

*

         8.-Però aquesta introducció quedaria coixa si no féssim una succinta referència al nou model de regeneració, rehabilitació i renovació urbanes, present tant a la legislació estatal com a la legislació autonòmica. En aquest cas, s’intenta un enfocament més global del problema de la conservació del patrimoni construït i fins i tot es rescaten (per al sòl ja urbanitzat)  les tècniques de delimitació i repartiment  de càrregues ja emprades històricament al sòl urbanitzable. Evidentment, tot això precisa uns ajustaments molt delicats. Per exemple, alteració de la definició de sòl urbà consolidat (que passaria a ser no consolidat, amb cessió de terrenys en cas de plusvàlua per augment d’edificabilitat o millora o intensificació dels usos); exempció de cessions en alguns casos;  importància de la subvenció pública en les operacions de regeneració, rehabilitació i renovació; etc.

         En definitiva, un delicadíssim instrumental amb dubtoses possibilitats d’èxit tenint en compte, a més, el futur dels pressupostos públics. D’altra banda, el triomf de les “tres r” (regeneració, rehabilitació i renovació) implica de manera gairebé automàtica la criticada “gentrificació” dels cascos antics, que sols pot suavitzar-se amb una política  omnipresent d’habitatge públic i amb una adequada fixació geogràfica dels serveis públics. En aquest sentit, alguns companys italians em comenten que ja ha començat la reflexió acadèmica sobre la recuperació de les ciutats després de la pandèmia i el paper que han de jugar les administracions públiques i els seus instruments.

*

         9.-En aquest context, és estrany parlar de declaracions de ruïna. L’objectiu de la institució no és la conservació (que és el que preval en la filosofia de la normativa vigent) sinó, més aviat, la substitució de les construccions obsoletes. Ara bé, és cert que la declaració de ruïna mostra dues fases: en una primera, ha d’intentar-se reparar l’edifici. És a dir, cal inicialment respectar obligacions de seguretat, salubritat i ornat, cosa que pot reclamar que l’Administració dicti les pertinents ordres.

…No obstant, en una segona fase, la declaració de ruïna ja determina l’evacuació de l’ordre d’enderroc. Es tracta d’una mesura limitativa i individualitzada.  Per tant, no es produeix en el marc de plans especials de reforma interior o de renovació urbana. Amb aquesta declaració de ruïna i ordre d’enderroc, cessa el deure de conservació imposat per la legislació urbanística.

*

…10.-En l’estudi de la ruïna, és fonamental l’anàlisi de les circumstàncies. Abans, però, cal dir que la ruïna pot ser total o parcial (d’un fragment de l’edifici) i que, com veurem després, pot ser ordinària o imminent (en aquest darrer cas, quan s’observa una situació de perill). Les circumstàncies que habiliten per a la declaració de ruïna són les següents:

……a)Ruïna tècnica: en aquest cas, la reconstrucció sols seria possible per mitjans anormals. S’ha produït un esgotament estructural  i caldrà el desallotjament.

……b)Ruïna econòmica: quan el cost de les obres de reparació per a aconseguir les condicions mínimes d’habitabilitat o funcionalitat ja és superior al 50% del que costaria un habitatge idèntic de nova planta.

……c)Ruïna urbanística: quan són precises obrés més intenses que la mera conservació, però es tracta d’obres no autoritzables. La situació, per tant, és de fora d’ordenació).

*

         11.-Pel que fa la procediment de declaració de ruïna, cal destacar tres etapes:

……          a) Inici: pot ser d’ofici a o a instància de part. En el primer cas, podria adoptar la fórmula d’un informe dels serveis tècnics, petició raonada d’altres òrgans o denúncia. En el segon cas, la part haurà d’aportar els motius, la relació d’interessats i la certificació expedida per facultatiu competent. A més, caldrà afegir les valoracions pertinents si existeix ruïna econòmica.

…      La incoació serà notificada als interessats, que hauran de rebre còpia literal dels informes tècnics justificatius.

……          b) La fase d’al·legacions: dura entre deu dies i un mes. En aquesta etapa, s’evacuarà l’informe i proposta de resolució elaborat pels serveis tècnics municipals. Apareix aquí la rellevant jurisprudència que atorga major fiabilitat als informes pericials emesos per tècnics designats per insaculació en el procés judicial (i, durant el procediment administratiu, pels funcionaris municipals especialitzats).

……          c) Resolució: ha de dictar-se en un termini de 6 mesos (amb silenci negatiu si ha estat iniciat a instància de part i amb caducitat en cas d’incoació ex officio). En el seu contingut s’ordenarà la rehabilitació o bé l’enderroc. A més, precisarà terminis per a aquestes actuacions i si calen obres provisionals. Si es tracta d’un bé catalogat o d’un Bé d’Interès Cultural  no es procedirà a la demolició, excepte autorització del Departament de Cultura (tot i que la ruïna serà declarada).

*

…12.-Pel que fa als efectes, cal advertir en primer lloc que són possibles tant l’apertura d’un procediment sancionador (per les infraccions en matèria de conservació d’edificis) com la inclusió al Registre municipal de solars si no s’inicia l’obra en dos anys.  A més, ordinàriament caldrà ordenar el desallotjament (amb desnonament administratiu, si calgués). No es preveu el reallotjament ni el retorn, segons la legislació urbanística (encara que podria penetrar en el marc d’una mesura de foment a la rehabilitació que rebés el propietari). La demolició s’efectuarà prèvia obtenció de la llicència d’enderroc.

*

         [Com a continuació de la xerrada sobre aquest tema, em remeto, bàsicament, a  la font indicada a sota i als materials que es determinaran a classe:

.-“La declaració de ruïna d’immobles” (EAPC).

.-Llistat de jurisprudència (elaboració d’Oriol Caudevilla)

.-Reflexió global: Alex S. Maclean y el renacimiento de las ciudades arruinadas (són tres articles)]

.-Declaració de ruÏna i inspecció urbanística. Bibliografia i qüestions.

***

[1] Narcis Comadira, “Les ciutats” (1976), a Formes de l’ombra: Poesia 1966-2002, Barcelona, Edicions 62 i Empúries, 2002, p. 169.

[2] Arts. 389 i 1907 CC. També convé consultar l’art. 1910 CC_.

***