LES DESPESES DE FORMALITZACI脫 DE LA HIPOTECA, EL PR脫XIM GRAN PROBLEMA DELS BANCS

Fa un any i quatre mesos d鈥檈n莽脿 que el Tribunal Suprem, en la seva sentencia 705/2015 de 23 de desembre, va declarar per primer cop com abusives les cl脿usules que el BBVA i el Banco Popular imposaven als seus clients el pagament de totes les despeses, tributs i comissions derivades de la formalitzaci贸 de la hipoteca. La sentencia va determinar que aquestes despeses havien de ser assumides pels bancs, al menys una part, ja que les entitats bancaries eren les interessades en registrar l鈥檈scriptura hipotecaria. La cl脿usula est脿ndard que apareixia en els contractes de pr茅stec hipotecari era la seg眉ent:

鈥淪on de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparaci贸n, formalizaci贸n, subsanaci贸n, tramitaci贸n de escrituras, modificaci贸n -incluyendo divisi贸n, segregaci贸n o cualquier cambio que suponga alteraci贸n de la garant铆a- y ejecuci贸n de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, as铆 como por la constituci贸n, conservaci贸n y cancelaci贸n de su garant铆a, siendo igualmente a su cargo las primas y dem谩s gastos correspondientes al seguro de da帽os, que la parte prestataria se obliga a tener vigente鈥.

A la mateixa sentencia, a la decisi贸 final del Tribunal inclou la seg眉ent argumentaci贸: 鈥渜uien tiene el inter茅s principal en la documentaci贸n e inscripci贸n de la escritura de pr茅stamo con garant铆a hipotecaria es, sin duda, el prestamista [鈥鈥. Per tant, el ple del Tribunal Suprem va ratificar la decisi贸 de l鈥橝udi猫ncia Provincial de Madrid, que obligava, en aquest cas, a BBVA a retornar les despeses de constituci贸 de la hipoteca, al declarar la nul路litat d鈥檃questa cl脿usula del contracte.

Cal mencionar que alguns bancs com el BBVA, Banc Santander, Caixabank, Banc Sabadell, Bankia i Ibercaja, a 9 de gener de 2017, ja han modificat les seves cl脿usules per assumir part de les despeses. Per tant, ells mateixos comencen a assumir despeses relacionades amb la formalitzaci贸 de la hipoteca entre el 25 i el 40%. Per altre banda, el Banc Popular, que ho est脿 estudiant cas per cas, i Bankinter admeten que, de moment, no han fet ningun canvi i segueixen repercutint totes les despeses al client.

En aquests moments ens trobem en un punt d鈥檌nflexi贸, en que aquell consumidor que havia firmat un contracte de pr茅stec hipotecari on apareixia una cl脿usula com l鈥檃nteriorment exposada, derivant-se la mateixa finalitat encara que la seva redacci贸 fos diferent, haur脿 de realitzar les oportunes reclamacions al Servei d鈥橝tenci贸 al Client del Banc, i en el cas que escaigui, iniciar un procediment judicial. Ara mateix el consumidor t茅 varies formes d鈥檃ctuar, o a trav茅s d鈥檜n servei jur铆dic contractat de manera privada o acollint-se a les plataformes que ofereixen serveis d鈥檃jut.

En referencia a les despeses, tributs i comissions que es poden reclamar, a continuaci贸 s鈥檈smenten:

– Factures de Notaria i Registre de la Propietat: El Tribunal Suprem a la sentencia citada anteriorment al路lega:聽鈥渆n lo que respecta a la formalizaci贸n de escrituras notariales e inscripci贸n de las mismas (necesaria para la constituci贸n de la garant铆a real 鈥搊 sea la hipoteca-), tanto el arancel de los notarios como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligaci贸n de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho. Y quien tiene el inter茅s principal en la documentaci贸n e inscripci贸n de la escritura de pr茅stamo con garant铆a hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues as铆 obtiene un t铆tulo ejecutivo, constituye la garant铆a real, y adquiere la posibilidad de ejecuci贸n especial鈥.

Al no permetre una m铆nima reciprocitat en la distribuci贸 de les despeses produ茂des com a conseq眉猫ncia de la intervenci贸 notarial i registral, fent recaure la seva totalitat sobre el deutor, es genera un desequilibri sobre el consumidor, provocant l鈥檃busivitat de la cl脿usula.

– Impost d鈥橝ctes Jur铆dics Documentats: D鈥檃cord amb la llei que regula l鈥橧mpost de Transmissions Patrimonial i Actes Jur铆dics Documentats: 鈥渟er谩 sujeto pasivo del impuesto el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales o aqu茅llos en cuyo inter茅s se expidan鈥. Per tant, l鈥橝lt Tribunal ent茅n que el subjecte passiu, 茅s el Banc o Entitat prestadora.

Sobre molts despatxos d鈥檃dvocats sobrevolen dubtes referents a que si, d鈥檃cord amb la sentencia del TS, es pot aplicar tamb茅 a les cancel路lacions i novacions hipotecaries, on encara no hi han not铆cies fermes al respecte i caldr脿 estar atent durant els pr貌xims mesos a les not铆cies que apareguin al respecte.

En refer猫ncia al termini per poder sol路licitar la nul路litat de la cl脿usula i reclamar la restituci贸 de les quantitats pagades, en aquelles hipoteques que actualment es trobin vigents ser脿 de 4 anys a comptar des del dia seg眉ent a la data de la sentencia del Tribunal Suprem (23/12/2015), 茅s a dir, el termini acabar脿 el 24 de desembre de 2019; i per aquelles hipoteques que hagin estat totalment abonades, es podr脿 procedir a la reclamaci贸, si el seu pagament total es va realitzar dintre del termini dels 4 anys anteriors al 23 de desembre de 2015.

Per finalitzar, 聽enunciar que estem a l鈥檌nici d鈥檃quest proc茅s, on els Tribunals comencen a aplicar aquesta resoluci贸. A mode exemplificatiu, el jutjat de primera instancia de Oviedo, i el de primera instancia de Granollers, 聽van declarar la nul路litat per abusiva la cl脿usula: 鈥渆n lo relativo a la obligaci贸n del prestatario de pagar los gastos de notario, registro, e impuestos de actos jurdicos documentados. Fins i tot, algunes inst脿ncies m茅s elevades com les Audi猫ncies Provincials de Zaragoza i Pontevedra, s鈥檃dhereixen a la resoluci贸 del suprem. S鈥檋a de tenir en compte que, encara que el TS hagi iniciat un cam铆 que permet la reclamaci贸 de les despeses, no tots el Tribunals acullen aquesta pretensi贸. En resposta a la dicotomia jurisprudencial que tenim ara mateix, cal recordar que nom茅s hi ha una Sentencia del Tribunal Suprem que ha estat acollida per alguns Tribunals de Primera Instancia i per algunes Audi猫ncies Provincials, per貌 no crea jurisprud猫ncia ja que per crear-la s贸n necess脿ries dos sentencies de l鈥橝lt Tribunal en el mateix sentit, tal com resa l鈥檃rticle 1.6 del Codi Civil.

“La jurisprudencia complementar谩 el ordenamiento jur铆dico con la doctrina que, de modo reiterado, establezca el Tribunal Supremo al interpretar y aplicar la ley, la costumbre y los principios generales del derecho”.

 

Marc Espinosa Ovejero

Graduat en ADE + Dret per la聽Universitat Aut貌noma de Barcelona

About Carles G贸rriz L贸pez

Professor Titular de Dret Mercantil. Aficionat al cine, a la literatura i a fer esport.
This entry was posted in contractes mercantils and tagged , , , . Bookmark the permalink.

Leave a Reply

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.