Jurisprudencia reciente sobre la compraventa de viviendas con entregas a cuenta

Uno de los temas que m谩s ocupa al Tribunal Supremo en la actualidad es la compraventa de vivienda con entrega de cantidades a cuenta. En esta entrada voy a referirme a las siguientes cuestiones: la validez y eficacia de la obligaci贸n del promotor de subrogar al comprador en su posici贸n de deudor hipotecario, el retraso en la entrega de la vivienda y la responsabilidad de la entidad de cr茅dito o de los administradores de la promotora en caso de que no hayan otorgado las garant铆as de devoluci贸n de las cantidades a cuenta.

En la sentencia 748/2015, de 30 de diciembre de 2015, el TS declara la validez de la obligaci贸n del promotor de subrogar al comprador en su posici贸n como deudor hipotecario frente a la entidad de cr茅dito que concedi贸 el pr茅stamo. Confirma as铆 la doctrina contenida en sus resoluciones 805/2012, de 16 de enero de 2013, 251/2013, de 12 de abril, 309/2013, de 26 de abril y 521/2015, de 15 de septiembre. En el caso en cuesti贸n, absolvi贸 a la compradora que no hab铆a podido continuar pagando las cantidades debidas. La raz贸n es que la promotora tambi茅n hab铆a incumplido el contrato al no haber obtenido la subrogaci贸n de la adquirente en el pr茅stamo hipotecario concedido por una entidad de cr茅dito a aqu茅lla. Consecuentemente, 鈥溾abi茅ndose obligado la hoy recurrente frente a la compradora a que 茅sta pudiera subrogarse en el pr茅stamo hipotecario y denegada la subrogaci贸n por la entidad de cr茅dito, su propio incumplimiento impide que pueda exigir el cumplimiento de la otra parte contratante鈥.

En la sentencia 732/2015, de 30 de diciembre de 2015 el TS se pronuncia sobre la resoluci贸n del contrato debida al retraso en la entrega de la vivienda. El precepto clave es el art铆culo 1124 Cc, que otorga al acreedor la facultad de exigir el cumplimiento o resolver el contrato, con la indemnizaci贸n de los da帽os y perjuicios en ambos casos, siempre que el deudor haya incumplido una obligaci贸n esencial y no exista causa justificativa. La m谩xima autoridad judicial recuerda que el retraso en la entrega de la vivienda no constituye per se un incumplimiento esencial. De ah铆 que s贸lo se permita resolver la compraventa en dos casos. El primero es cuando las partes otorgan car谩cter esencial a la fecha de entrega de la vivienda (cl谩usula resolutoria expresa). El segundo, cuando la demora frustra los leg铆timos intereses del comprador. De ah铆 que se haya exigido que 茅ste ejercite la acci贸n antes de que el vendedor le haya requerido para escriturar, al estar la vivienda terminada y lista para ser entregada, y que no act煤e de mala fe o abuso de derecho. V茅ase las sentencias de 5 de mayo de 2014; 778/2014, de 20 de enero de 2015 y 237/2015, de 30 de abril.

En el caso que da lugar a la decisi贸n comentada, niega que la demora en la entrega, causada por el retraso en la concesi贸n de la licencia de primera ocupaci贸n, fundamente la acci贸n de resoluci贸n. Por un lado, no se hab铆a pactado que el t茅rmino de consignaci贸n tuviera car谩cter esencial. Por otro, la compradora no manifest贸 en ning煤n momento su insatisfacci贸n o preocupaci贸n por el retraso. De ah铆 que el alto tribunal califique su alegaci贸n como oportunista y contraria a la buena fe.

Otra cuesti贸n harto preocupante es la no contrataci贸n de las garant铆as que permitan al comprador recuperar las cantidades adelantadas en caso de que la promotora no pueda entregar la vivienda en la fecha prevista. El Tribunal Supremo se pronuncia sobre la responsabilidad de la entidad de cr茅dito que gestiona la cuenta corriente en el que se van a depositar esas cantidades en la sentencia 733/2015, de 21 de diciembre. Falla afirmativamente en base al art. 2.1 de la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcci贸n y venta de viviendas. El precepto obliga al banco o caja de ahorros a exigir la garant铆a de la devoluci贸n de los adelantos al abrir la cuenta corriente. En particular, utiliza la expresi贸n 鈥渂ajo su responsabilidad鈥. El TS interpreta que esta f贸rmula 鈥溾esmiente su car谩cter de terceros ajenos a la relaci贸n entre comprador y vendedor. Antes bien, supone la imposici贸n legal de un especial deber de vigilancia sobre el promotor al que concede el pr茅stamo a la construcci贸n para que los ingresos en la 煤nica cuenta que tenga con la entidad, especialmente si provienen de particulares como en este caso, sean derivados a la cuenta especial que el promotor deber谩 abrir en esa misma o en otra entidad pero, en cualquier caso, constituyendo la garant铆a que la entidad correspondiente habr谩 de 鈥榚xigir鈥欌.

Esta interpretaci贸n resulta acertada porque refuerza la protecci贸n del comprador, que era la finalidad de la Ley, y extiende su tutela a las entidades de cr茅dito en las que la promotora ha abierto una cuenta corriente. El problema que se puede plantear es que la sentencia se refiere a una norma que ya no est谩 en vigor. En efecto, la Ley 20/2015, de 14 de julio, de Ordenaci贸n, Supervisi贸n y Solvencia de las Entidades Aseguradoras y Reaseguradoras derog贸 la Ley 57/1968. A partir del 1 de enero de 2016, las compraventas con percibo de cantidades a cuenta se rigen por la Disposici贸n Adicional 1.陋 de la Ley de Ordenaci贸n de la Edificaci贸n, modificada por la DF 3.陋 de la Ley 20/2015. No obstante, la soluci贸n deber铆a ser la misma pues la nueva disposici贸n establece la misma soluci贸n que la antigua. Es m谩s, repite la expresi贸n que el TS considera clave. La letra b) del apartado Uno.1 de la DA 1.陋 de la Ley de Ordenaci贸n de la Edificaci贸n termina con la frase: 鈥淧ara la apertura de estas cuentas o dep贸sitos la entidad de cr茅dito, bajo su responsabilidad, exigir谩 la garant铆a a que se refiere la condici贸n anterior鈥.

Otra cuesti贸n estrechamente relacionada con la anterior es la responsabilidad de los administradores de la promotora cuando 茅sta no ha contratado las garant铆as debidas. El Tribunal Supremo zanj贸 el debate que exist铆a en las Audiencias Provinciales en su sentencia 242/2014, de 23 de mayo. Mantuvo la responsabilidad de los gestores al haber incumplido 鈥渦n deber objeto de cuidado鈥. Esta decisi贸n cambi贸 la doctrina de la Audiencia Provincial de Barcelona. En dos fallos de 2012 y 2013 hab铆a absuelto a los administradores al considerar que no se hab铆a probado que hubiera incumplido un deber propio. En cambio, en la sentencia 353/2014, de 6 de noviembre, se pronuncia en sentido contrario. He tenido oportunidad de comentar esta decisi贸n en el art铆culo 鈥淎cci贸n individual de responsabilidad y garant铆a de la devoluci贸n de las cantidades entregadas a cuenta (Comentario de la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona [Secci贸n 15.陋] de 6 de noviembre de 2014)鈥, que se ha publicado en la Revista de Derecho Mercantil, 2015, n煤m. 297, p谩gs. 419 a 481. Considero que tanto el Tribunal Supremo como la Audiencia Provincial pecan de falta de precisi贸n al no concretar ni el acto u omisi贸n nocivo ni fundamentar la ilicitud de la conducta. Quien est茅 interesado puede consultar tambi茅n el webinar organizado por Vlex aqu铆.

About Carles G贸rriz L贸pez

Professor Titular de Dret Mercantil. Aficionat al cine, a la literatura i a fer esport.
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