LEY DE PROTECCI脫N DE LOS DEUDORES HIPOTECARIOS: UNA RESPUESTA INSUFICIENTE

El pasado 15 de mayo se aprob贸 y entr贸 en vigor la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protecci贸n a los deudores hipotecarios, reestructuraci贸n de deuda y alquiler social (BOE n煤m. 116, de 15 de mayo, correcci贸n de errores BOE n煤m. 123, de 23 de mayo). Con ella se pod铆an matar tres p谩jaros de un tiro; pero s贸lo est谩n heridos.

En primer lugar, se podr铆a considerar que la Ley 1/2013 sirve para dar respuesta a la petici贸n de una parte importante de la sociedad espa帽ola de proteger a los deudores hipotecarios. Sigue el camino trazado por dos normas anteriores, como el Gobierno se encarg贸 de resaltar en respuesta a la petici贸n de quinientos juristas de regular la daci贸n en pago (El Pa铆s, Cinco D铆as, Expansi贸n, etc. En una 鈥渘ota鈥 en formato “Word” de la que se hicieron eco algunos peri贸dicos, el Gobierno explicaba que ya hab铆a adoptado dos normas jur铆dicas para proteger a los deudores hipotecarios especialmente vulnerables, con las que entroncaba el Proyecto de Ley de protecci贸n de deudores hipotecarios, de reestructuraci贸n de la deuda y de alquiler social. La primera era el Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protecci贸n de deudores hipotecarios sin recursos (BOE n煤m. 60, de 10 de marzo). El C贸digo de Buenas Pr谩cticas que contiene prev茅 tres soluciones sucesivas para los deudores hipotecarios: reestructuraci贸n, quita y daci贸n en pago. La segunda norma es el Real Decreto-Ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protecci贸n a los deudores hipotecarios (BOE n煤m. 276, de 16 de noviembre). Las dos principales herramientas que contiene son suspender el lanzamiento de la vivienda habitual durante un periodo de dos a帽os y crear un Fondo Social de Vivienda.聽La Ley 1/2013 profundiza en las medidas anteriores. Mas resulta insuficiente: supone una ayuda temporal para los deudores hipotecarios pero est谩 lejos de resolver el problema de fondo. Valgan dos apuntes como evidencia. El primero es su propia finalidad, reflejada en el Pre谩mbulo: establece medidas para evitar la exclusi贸n social, no para solucionar el problema de la morosidad en los pr茅stamos hipotecarios. El segundo es que establece una moratoria de dos a帽os para evitar los desahucios de la vivienda habitual. Pero no se elimina la deuda; es m谩s, contin煤an deveng谩ndose intereses moratorios.

Por otra parte, podr铆a alegarse que la Ley 1/2013 establece la datio in solutum. De hecho,聽entronca con la Iniciativa Legislativa Popular de Proposici贸n de Ley de regulaci贸n de la daci贸n en pago de paralizaci贸n de los desahucios y de alquiler social (BOCG, X Legislatura, Serie A, 21 de diciembre de 2012). Esta propuesta se reelabor贸 con el Proyecto de Ley de medidas urgentes para reforzar la protecci贸n a los deudores hipotecarios (BOCG, X Legislatura, Serie A, 7 de diciembre de 2012) y el resultado de la fusi贸n ha sido la Ley objeto de esta entrada. Ciertamente, acoge la daci贸n en pago, pero de forma tan restrictiva y residual聽que esta medida ha quedado neutralizado sin satisfacer las expectativas de una parte no despreciable de la ciudadan铆a espa帽ola. El art铆culo 7.5 de la Ley modifica el art. 579 LEC y su apartado 2.潞 contempla la datio in solutum. Para ello es necesario que se haya ejecutado la hipotecado sobre la vivienda habitual y que el remate haya sido insuficiente para saldar la deuda. La entidad de cr茅dito podr谩 continuar exigiendo el pago de la cantidad pendiente. Si el ejecutado paga el 65 % de la cantidad total pendiente en un plazo de cinco a帽os, o el 80 % en diez, queda liberado de su responsabilidad por la parte restante.

Por 煤ltimo, la Ley 1/2013 ha introducido reformas para adecuar la ejecuci贸n hipotecaria al Derecho de la Uni贸n Europea, tal como exigi贸 el Tribunal de Justicia en la conocida sentencia de 14.3.2013. Sin embargo, es discutible que las reformas resulten totalmente satisfactorias, en el sentido que resuelvan los problemas existentes. As铆 sucede, por ejemplo, con la exigencia de que dejen de pagarse tres cuotas mensuales para poder instar la ejecuci贸n hipotecaria. Como afirm贸 el magistrado Fern谩ndez Seijo en la sentencia de 2.5.2013, el problema es la proporcionalidad: el incumplimiento de tres mensualidades es nimio cuando la duraci贸n de la hipoteca supera los treinta a帽os. Y lo mismo sucede con el plazo de un mes para alegar la existencia de cl谩usulas abusivas en los procedimientos ejecutivos iniciados y no concluidos a la entrada en vigor de la Ley (DT 4.陋). Tampoco resulta satisfactoria, a mi modesto entender, que deba haber transcurrido un plazo de tres a帽os para poder volver a liberar la vivienda habitual de la ejecuci贸n mediante el pago o la consignaci贸n de la deuda (art. 7.13, que da una nueva redacci贸n al art. 693 LEC).

En cuanto al contenido de la norma, se estructura en cuatro Cap铆tulos. El primero dispone la聽suspensi贸n autom谩tica y por dos a帽os de los desahucios de las familias que se encuentran en una situaci贸n de riesgo de exclusi贸n. Se impide as铆 el lanzamiento de la vivienda habitual. Ahora bien, la deuda no s贸lo sigue existiendo sino que aumenta, pues la Ley prev茅 que contin煤an deveng谩ndose intereses de demora. Eso s铆, aparecen limitados a un dos por cien sobre la deuda pendiente. Esta medida se aplica a familias en situaci贸n de especial vulnerabilidad, que aparecen determinadas por dos tipos de requisitos. Los primeros son de car谩cter personal y aparecen determinados en el art铆culo 1.2 (por ejemplo, familias numerosas o una unidad familiar en el que el deudor hipotecario se encuentre en situaci贸n de desempleo y no haya agotado las prestaciones por desempleo). Los segundos tienen car谩cter econ贸mico y se hallan en el apartado 3.潞 del art铆culo 1. El principal es que los ingresos de la familia no superen el l铆mite de tres veces el Indicador P煤blico de Renta de Efectos M煤ltiples, como regla general. El art铆culo 2 regula la forma de acreditar la concurrencia de estas circunstancias.

El Cap铆tulo II聽persigue introducir mejoras en el mercado hipotecario a trav茅s de la modificaci贸n de diversas normas. As铆, se enmiendan los art铆culos 21.3, 114 y 129 de la Ley Hipotecaria (Decreto de 8 de febrero de 1946); 3, 3.bis.2.a).1, 3.bis.4.a), 3.bis.l), 3.ter.1, 3.ter.2 y 5 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulaci贸n del mercado hipotecario y la letra a) del apartado 1 de la Disposici贸n Adicional 1 de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario financiero. Entre otros cambios, se exige que la escritura de pr茅stamo hipotecario establezca si el inmueble constituir谩 la vivienda habitual. Segundo, los intereses de demora de los pr茅stamos para adquirir la vivienda habitual se limitan a tres veces el inter茅s legal del dinero, s贸lo podr谩n devengarse sobre el capital pendiente de pago y no podr谩n ser capitalizados. Tercero, el notario podr谩 suspender la venta extrajudicial cuando cualquiera de las partes acredite haber planteado ante el Juez competente el car谩cter abusivo de las cl谩usulas contractuales. Cuarto, las sociedades de clasificaci贸n estar谩n sometidas a los requisitos de homologaci贸n previa, independencia y secreto. Y quinto, se exige que los contratos de pr茅stamo hipotecario cuente con una cl谩usula manuscrita en la que el prestatario declare haber sido adecuadamente advertido de los posibles riesgos derivados del contrato.

El Cap铆tulo III modifica la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil para flexibilizar el r茅gimen de la ejecuci贸n hipotecaria y adecuarlo a las exigencias del Derecho de la Uni贸n. En particular revisa los art铆culos 552.1, 557.1, 561.1, 575.1 bis, 579, 647.1, 654, 668, 670.1, 671, 682, 691.2, 693 y 695.聽Entre las modificaciones introducidas destaca la posibilidad de oponer a la ejecuci贸n la existencia de cl谩usulas abusivas en el t铆tulo. En segundo t茅rmino, se limitan al 5% las costas exigibles al deudor en caso de ejecuci贸n de la vivienda habitual. Tercero, se condona una parte de la deuda pendiente si el deudor paga determinados porcentajes en los plazos fijados, como he comentado con anterioridad. Cuarto, se rebajan los requisitos para pujar en las subastas de bienes muebles (sic, deber铆a ser de los inmuebles). Quinto, la cantidad obtenida en la subasta se imputar谩 al pago de la deuda en el orden siguiente: intereses remuneratorios, principal, intereses moratorios y costas. Sexto, se eleva al 70% del valor de subasta la cantidad por la que el acreedor se adjudica la vivienda habitual en caso de que la licitaci贸n quede desierta. Sexto, se fija en tres el n煤mero de plazos mensuales que deben dejar de cumplirse para acudir al procedimiento de ejecuci贸n hipotecaria. S茅ptimo, se permite liberar la vivienda habitual objeto de ejecuci贸n mediante el pago o la consignaci贸n de las cantidades debidas un n煤mero ilimitado de veces. Ahora bien, deben haber transcurrido tres a帽os entre la fecha de liberaci贸n y la del requerimiento de pago. Y octavo, se incluye el car谩cter abusivo de una cl谩usula contractual que fundamente la ejecuci贸n o la exigencia de la deuda entre las causas de oposici贸n a la ejecuci贸n. Ahora bien, no cabe recurso contra el auto del juez que rechace la oposici贸n.

El Cap铆tulo IV (art. 8) modifica el Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protecci贸n de deudores hipotecarios sin recursos. En particular, se revisan sus art铆culos 2 (extensi贸n de las medidas previstas a los avalistas hipotecarios respecto de su vivienda habitual), 3 (expandiendo el umbral de exclusi贸n para que m谩s deudores puedan beneficiarse de las medidas), 4 (reduciendo los intereses moratorios), 5 (ampliando el 谩mbito de aplicaci贸n del C贸digo de Buenas Pr谩cticas), 6 (relativo a la comisi贸n de control que supervisa el cumplimiento del C贸digo de Buenas Pr谩cticas) y el Anexo que contiene el C贸digo de Buenas Pr谩cticas para la reestructuraci贸n viable de las deudas con garant铆a hipotecaria sobre la vivienda habitual. Se introduce un nuevo art铆culo 3 bis, que otorga el beneficio de excusi贸n a los fiadores e hipotecantes no deudores, y un Cap铆tulo VI que contiene el r茅gimen sancionador.

Cierran la Ley cuatro Disposiciones Adicionales, diez Transitorias y cuatro Finales. La DA primera encomienda al Gobierno la promoci贸n de la constituci贸n de un fondo social de viviendas propiedad de entidades de cr茅dito destinado a ofrecer cobertura a las personas desalojadas de su casa por el impago de un pr茅stamo hipotecario. La segunda pide al Banco de Espa帽a la elaboraci贸n de un informe sobre las medidas que se pueden adoptar para fortalecer la independencia de las sociedades de tasaci贸n respecto de las entidades de cr茅dito. Igualmente, el Banco de Espa帽a debe publicar una 鈥淕u铆a de Acceso al Pr茅stamo Hipotecario鈥 (DA tercera). La cuarta exime a los beneficiarios de ayudas estatales para la adquisici贸n de viviendas protegidas de la obligaci贸n de devolver las ayudas y beneficios en caso de daci贸n en pago.

Entre las DDTT destacan la primera 鈥搎ue ordena aplicar la Ley a los procedimientos judiciales o extrajudiciales de ejecuci贸n que se hubieran iniciado a su entrada en vigor en los que no se hubiera ejecutado el lanzamiento-, la segunda 鈥搎ue prev茅 que los Secretarios judiciales y Notarios dar谩n un plazo de 10 d铆as a los ejecutantes para recalcular los intereses de demora conforme a la Ley-, la cuarta 鈥搎ue establece un plazo de un mes para formular incidente extraordinario de oposici贸n basado en las nuevas causas de oposici贸n- y la s茅ptima 鈥搎ue regula la aplicaci贸n del C贸digo de Buenas Pr谩cticas.

Las dos primeras DDFF tienen por objeto modificaciones puntuales de la Ley de Regulaci贸n de los Planes y Fondos de Pensiones (RDLegislativo 1/2002, de 29 de noviembre) y de la Ley de Ordenaci贸n y Supervisi贸n de los Seguros Privados (RDLegislativo 6/2004, de 29 de octubre). La DF tercera fija el fundamento competencial de la norma y la cuarta ordena su entrada en vigor el mismo d铆a de su publicaci贸n, con lo cual se produce la curiosa circunstancia de que la Ley devino aplicable antes de su publicaci贸n.

About Carles G贸rriz L贸pez

Professor Titular de Dret Mercantil. Aficionat al cine, a la literatura i a fer esport.
This entry was posted in contractes mercantils and tagged , . Bookmark the permalink.

1 Response to LEY DE PROTECCI脫N DE LOS DEUDORES HIPOTECARIOS: UNA RESPUESTA INSUFICIENTE

  1. Pingback: EJECUCI脫N HIPOTECARIA Y CL脕USULAS ABUSIVAS. | Mateo Abogados

Leave a Reply

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.