RJCA\2015\385:orden de realización de obras de arreglo y reparación de muros exteriores: procedencia: adopción de medidas urgentes

Tribunal Superior de Justicia

 

TSJ de Madrid, (Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección 2ª) Sentencia num. 33/2015 de 28 enero

 

RJCA\2015\385

COMUNIDAD AUTONOMA DE MADRID: Suelo y ordenación urbana-urbanismo: orden de realización de obras de arreglo y reparación de muros exteriores: procedencia: adopción de medidas urgentes tendentes a evitar daños graves a las personas y cosas: límites: deber legal de conservación: alcance.

ECLI:ECLI:ES:TSJM:2015:2648

Jurisdicción:Contencioso-Administrativa

Recurso de Apelación 804/2013

Ponente:Ilmo. Sr. D. Juan Francisco López de Hontanar Sánchez

El Juzgado de lo Contencioso-Administrativo núm. 6 de Madrid dictó Sentencia, en fecha13-02-2013, estimatoria del recurso deducido contra un Decreto del Gerente del Distrito de Tetuán de22-01-2010, en materia de urbanismo.

El TSJ de Madrid estima el recurso de apelación interpuesto.

 Tribunal Superior de Justicia de Madrid

Sala de lo Contencioso-Administrativo

 Sección Segunda C/ General Castaños, 1 – 28004

33010310

 NIG: 28.079.45.3-2010/0009836

 ROLLO DE APELACION Nº 804/2.013

SENTENCIA Nº 33/2015

—-

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE MADRID

SALA DE LO CONTENCIOSO-ADMINISTRATIVO

SECCIÓN SEGUNDA

—-

Ilustrísimos Señores:

Presidente:

  1. Juan Francisco López de Hontanar Sánchez

Magistrados:

  1. José Daniel Sanz Heredero

Dª Elvira Adoración Rodríguez Martí

  1. Miguel Ángel García Alonso

Dª. Fátima Blanca de la Cruz Mera

En la Villa de Madrid a veintiocho de enero de dos mil quince.

Vistos por la Sala, constituida por los señores del margen, de este Tribunal Superior de Justicia de Madrid, el Rollo de Apelación número 804 de 2013 dimanante

del Procedimiento Ordinario número 31 de 2010 del Juzgado de lo Contencioso Administrativo número 6 de Madrid en virtud de los recursos de apelación interpuestos por el Ayuntamiento de Madrid asistido y representado por el Letrado Consistorial Don Antonio Cabrero Martínez y por Juan María , Letrado, representado por la Procuradora Doña María Del Rosario Martín-Borja Rodríguez contra la Sentencia dictada en el mismo. Han sido parte la apelante y como apelada la «Comunidad de Propietarios del inmueble sito en la CALLE000 nº NUM000 de Madrid» representada inicialmente por la Procuradora Doña María Eva de Guinea Ruenes y posteriormente por la Procuradora Doña Marta Cendra Guinea y asistido por el Letrado Don Daniel Arjona Villanueva.

ANTECEDENTES DE HECHO

 PRIMERO.- El día 13 de febrero de 2013, el Juzgado de lo Contencioso Administrativo número 6 de Madrid en el Procedimiento Ordinario número 31 de 2010 dictó Sentencia cuyo fallo es del siguiente tenor literal: « Que estimando el recurso contencioso administrativo interpuesto la Procuradora Dª Mª Eva de Guinea Ruenes en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios de CALLE000 N° NUM000 contra el Decreto de 22-1-10 del Gerente del Distrito de Tetuán (Ayuntamiento de Madrid) que desestimó el recurso de reposición interpuesto por la hoy actora contra resolución del Gerente del Distrito de Tetuán de 27-8-09 por la que se ordenaba la realización de obras consistentes en el arreglo y reparación de los muros exteriores, así como la impermeabilización de los mismos en aras a satisfacer el deber de conservación, en relación con la finca sita en CALLE000 n° NUM000 de Madrid (Expte. NUM001 ) Declaro la disconformidad a Derecho de la resolución impugnada y en consecuencia la anulo.- Sin hacer expresa condena en costas. Notifíquese la presente resolución a las partes haciéndoles saber que contra la misma cabe interponer recurso de apelación en dos efecto Contra la presente resolución cabe interponer recurso de APELACION, que se admitirá en dos efectos y que se interpondrá ante éste Juzgado por medio de un escrito presentado en el plazo de quince días, contados desde el siguiente a su notificación, para su resolución por la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Madrid. En caso de recurrirse por parte no exenta de pago, se deberá realizar previamente depósito de 50 euros en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de este Juzgado conforme a lo dispuesto en la Disposición Adicional 15 de la LO 6/1985 , de 1 de Julio LOPJ , en la redacción dada por art 1.19 LO 1/2009 . Al notificarse la resolución a las partes, se indicará la forma de efectuarlo, por escrito ante este juzgado en el plazo de quince días desde su notificación. Así por esta mi Sentencia, definitivamente juzgando, lo pronuncio, mando y firmo.»

 SEGUNDO.- Por escrito presentado el día 21 de marzo de 2.013 el Letrado Consistorial Don Antonio Cabrero Martínez en nombre y representación del Ayuntamiento de Madrid interpuso recurso de apelación contra la citada resolución formulando los motivos de impugnación frente a la resolución recurrida y terminó solicitando que tener por interpuesto, en tiempo y forma recurso de apelación contra la Sentencia nº 41/13, de 13 de febrero de 2013 , y en su día, y previos los trámites procesales oportunos, acuerde elevar las actuaciones al Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad de Madrid, solicitando de esta Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Madrid que previos los trámites oportunos, dicte Sentencia en la que se revoque íntegramente la que se impugna, y se declare ajustada a Derecho la resolución administrativa atacada de contrario.

 TERCERO.- Por escrito presentado el 25 de marzo de 2013 la Procuradora Doña María Del Rosario Martín-Borja Rodríguez en nombre y representación de Juan María , interpuso recurso de apelación contra la citada resolución formulando los motivos de impugnación frente a la resolución recurrida y terminó solicitando tener por interpuesto recurso de apelación contra la Sentencia n° 41/13, de 13 de febrero de 2013 , y en su día, y previos los trámites procesales oportunos, acuerde elevar las actuaciones al Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad de Madrid, del que solicitaba tener por recibido el presente Recurso de Apelación, lo admita y, previos los trámites oportunos, dicte Sentencia en la que se revoque íntegramente la que se impugna, y se declare ajustada a Derecho la resolución administrativa atacada de contrario, con expresa condena en costas.

 CUARTO.- Por diligencia de ordenación de fecha 22 de marzo de 2.013 se admitió a trámite el recurso interpuesto por el Ayuntamiento de Madrid y se acordó dar traslado del mismo a la parte demandada, presentándose por la Procuradora Doña María Eva de Guinea Ruenes en nombre y representación de la «Comunidad de Propietarios del inmueble sito en la CALLE000 nº NUM000 de Madrid» escrito el día 23 de abril de 2.013 formulando oposición al recurso de apelación interpuesto de contrario con base en las alegaciones que tuvo por conveniente se opuso al mismo y solicitó teniendo por formalizado en tiempo y forma escrito de oposición al recurso de apelación presentado de contrario y, previos los trámites oportunos, remita los autos a la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, ante el que suplico se desestime el recurso de apelación y se confirme la sentencia apelada, con expresa imposición de costas a la recurrente.

 QUINTO.- Por diligencia de ordenación de fecha 24 de abril de 2.013 se admitió a trámite el recurso interpuesto por la representación de Juan María , y se acordó dar traslado del mismo a la parte demandada, presentándose por la Procuradora Doña María Eva de Guinea Ruenes en nombre y representación de la «Comunidad de Propietarios del inmueble sito en la CALLE000 nº NUM000 de Madrid» escrito el día 23 de abril de 2.013 formulando oposición al recurso de apelación interpuesto de contrario con base en las alegaciones que tuvo por conveniente se opuso al mismo y solicitó teniendo por formalizado en tiempo y forma escrito de oposición al recurso de apelación presentado de contrario y, previos los trámites oportunos, remita los autos a la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, ante el que suplico se desestime el recurso de apelación y se confirme la sentencia apelada, con expresa imposición de costas a la recurrente.

 SEXTO.- Por diligencia de ordenación de 31 de Julio de 2.013 se elevaron las actuaciones a este Tribunal, correspondiendo su conocimiento a esta sección segunda, siendo designado Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. Juan Francisco López de Hontanar Sánchez, señalándose el día 22 de enero de 2015 para la deliberación votación y fallo del recurso de apelación, día y hora en que tuvo lugar.

 SÉPTIMO.- En la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones de los artículos 80.3 y 85 de la Ley de la Jurisdicción Contencioso Administrativa 29/1.998 .

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO

 Como señala la Sentencia de la Sala 3ª del Tribunal Supremo de 26 de Octubre de 1.998 el recurso de apelación tiene por objeto la depuración de un resultado procesal obtenido en la instancia de tal modo que el escrito de alegaciones del apelante ha de contener una crítica de la sentencia impugnada que es la que debe servir de base para la pretensión sustitutoria de pronunciamiento recaído en primera instancia. La jurisprudencia – Sentencias de 24 de noviembre de 1987 , 5 de diciembre de 1988 , 20 de diciembre de 1989 , 5 de julio de 1991 , 14 de abril de 1993 , etc.- ha venido reiterando que en el recurso de apelación se transmite al Tribunal “ad quem” la plena competencia para revisar y decidir todas las cuestiones planteadas, por lo que no puede revisar de oficio los razonamientos de la sentencia apelada, al margen de los motivos esgrimidos por el apelante como fundamento de su pretensión, que requiere, la individualización de los motivos opuestos, a fin de que puedan examinarse dentro de los limites y en congruencia con los términos en que esta venga ejercitada, sin que baste con que se reproduzcan los fundamentos utilizados en la primera instancia, puesto que en el recurso de apelación lo que ha de ponerse de manifiesto es la improcedencia de que se dictara la sentencia en el sentido en que se produjo. Así pues, los recursos de apelación deben contener una argumentación dirigida a combatir los razonamientos jurídicos en los que se basa la sentencia de instancia. En este sentido las Sentencias del Tribunal Supremo de 19 de abril y 14 de junio de 1991 , indican que el recurso de apelación no tiene por objeto reabrir el debate sobre la adecuación jurídica del acto administrativo, sino revisar la Sentencia que se pronunció sobre ello, es decir, la depuración de un resultado procesal obtenido con anterioridad, por lo que el escrito de alegaciones del apelante ha de ser, precisamente, una crítica de la Sentencia impugnada con la que se fundamente la pretensión revocatoria que integra el proceso de apelación , de suerte que, si esa crítica se omite, se priva al Tribunal ad quem del necesario conocimiento de los motivos por los que dicha parte considera a la decisión judicial jurídicamente vulnerable, sin que se pueda suplir tal omisión ni eludir la obligada confirmación de la Sentencia por otro procedimiento, ya que la revisión de ésta no puede “hacerse de oficio por el Tribunal competente para conocer del recurso “. Sin embargo el incumplimiento de dichos requisitos no constituye causa de inadmisión del recurso de apelación sino de desestimación.

SEGUNDO

 Por tanto, el enjuiciamiento de esta Sala debe limitarse al estudio de los motivos alegados por la recurrente sin extender su enjuiciamiento a otros que fueron objeto de discusión y debate en la instancia. Según establece el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio , por el que se aprueba el texto refundido de la ley de suelo en su exposición de motivos por razones tanto conceptuales como competenciales, la primera materia específica de que se ocupa la Ley es la del estatuto de derechos y deberes de los sujetos afectados, a los que dedica su Título I, y que inspiran directa o indirectamente todo el resto del articulado. Con este objeto, se definen tres estatutos subjetivos básicos que cabe percibir como tres círculos concéntricos: Primero, el de la ciudadanía en general en relación con el suelo y la vivienda, que incluye derechos y deberes de orden socio-económico y medioambiental de toda persona con independencia de cuáles sean su actividad o su patrimonio, es decir, en el entendimiento de la ciudadanía como un estatuto de la persona que asegure su disfrute en libertad del medio en el que vive, su participación en la organización de dicho medio y su acceso igualitario a las dotaciones, servicios y espacios colectivos que demandan la calidad y cohesión del mismo. Por ello el artículo 9 del citado Real Decreto Legislativo 2/2008 define el contenido del derecho de propiedad del suelo: deberes y cargas estableciendo que el derecho de propiedad de los terrenos, las instalaciones, construcciones y edificaciones, comprende, cualquiera que sea la situación en que se encuentren, los deberes de dedicarlos a usos que no sean incompatibles con la ordenación territorial y urbanística; conservarlos en las condiciones legales para servir de soporte a dicho uso y, en todo caso, en las de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato legalmente exigibles; así como realizar los trabajos de mejora y rehabilitación hasta donde alcance el deber legal de conservación. Este deber constituirá el límite de las obras que deban ejecutarse a costa de los propietarios, cuando la Administración las ordene por motivos turísticos o culturales, corriendo a cargo de los fondos de ésta las obras que lo rebasen para obtener mejoras de interés general. En la actualidad y tras la reforma de dicho precepto por la Ley 8/2013, de 26 de junio , de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas la redacción del mismo es la siguiente el derecho de propiedad de los terrenos, las instalaciones, construcciones y edificaciones, comprende con carácter general, cualquiera que sea la situación en que se encuentren, los deberes de dedicarlos a usos que sean compatibles con la ordenación territorial y urbanística y conservarlos en las condiciones legales para servir de soporte a dicho uso, y en todo caso, en las de seguridad, salubridad, accesibilidad universal y ornato legalmente exigibles, así como realizar obras adicionales por motivos turísticos o culturales, o para la mejora de la calidad y sostenibilidad del medio urbano, hasta donde alcance el deber legal de conservación. Este deber, que constituirá el límite de las obras que deban ejecutarse a costa de los propietarios cuando la Administración las ordene por motivos turísticos o culturales, o para la mejora de la calidad o sostenibilidad del medio urbano, se establece en la mitad del valor actual de construcción de un inmueble de nueva planta, equivalente al original en relación con las características constructivas y la superficie útil, realizado con las condiciones necesarias para que su ocupación sea autorizable o, en su caso, quede en condiciones de ser legalmente destinado al uso que le sea propio. Cuando se supere dicho límite, correrán a cargo de los fondos de aquella Administración, las obras que lo rebasen para obtener mejoras de interés general.

TERCERO

 E l artículo 168 de la Ley 9/2001, de 17 de julio , del Suelo de la Comunidad de Madrid , establece que Los propietarios de terrenos, construcciones y edificios tienen el deber de mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y decoro, realizando los trabajos y obras precisas para conservarlos o rehabilitarlos, a fin, de mantener en todo momento las condiciones requeridas para la habitabilidad o el uso efectivo. El deber de los propietarios de construcciones y edificios alcanza hasta el importe de los trabajos y obras que no rebase el límite del contenido normal de aquél, representado por la mitad del valor de un edificio o construcción de nueva planta, con similares características e igual superficie útil o, en su caso, de idénticas dimensiones que la preexistente, realizada con las condiciones necesarias para que su ocupación sea autorizable o, en su caso, quede en condiciones de ser legalmente destinada al uso que le sea propio. Cuando el Ayuntamiento ordene o imponga al propietario la ejecución de obras de conservación o rehabilitación que excedan del referido límite, éste podrá requerir de aquélla que sufrague el exceso. En todo caso, el Ayuntamiento podrá establecer: a) Ayudas públicas, en las condiciones que estime oportunas, mediante convenio, en el que podrá disponerse la explotación conjunta del inmueble. b) Bonificaciones sobre las tasas por expedición de licencias. Para garantizar el cumplimiento de dicho deber el artículo 169 de Ley regula la Inspección periódica de edificios y construcciones estableciendo que los propietarios de construcciones y edificios de antigüedad superior a treinta años deberán encomendar a un técnico facultativo competente o, en su caso, a entidades de inspección técnica homologadas y registradas por la Consejería competente en materia de ordenación urbanística, cada diez años, la realización de una inspección dirigida a determinar el estado de conservación y las obras de conservación o, en su caso, rehabilitación que fueran precisas. Estos plazos podrán revisarse por Decreto del Gobierno de la Comunidad de Madrid. Los informes de las entidades de inspección técnica a que se refiere el número anterior deberán estar autorizados por técnico legalmente habilitado para ello. Los informes técnicos que se emitan a resultas de las inspecciones deberán consignar el resultado de la inspección, con descripción de: a) Los desperfectos y las deficiencias apreciados, sus posibles causas y las medidas recomendadas, en su caso priorizadas, para asegurar la estabilidad, la seguridad, la estanqueidad y la consolidación estructurales, así como para mantener o recuperar las condiciones de habitabilidad o de uso efectivo según el destino propio de la construcción o edificación. b) El grado de ejecución y efectividad de las medidas adoptadas y de los trabajos y obras realizados para cumplimentar las recomendaciones contenidas en el o, en su caso, los informes técnicos de las inspecciones anteriores. La eficacia, a efectos administrativos, de los informes técnicos requerirá la presentación de copia de los mismos en el Ayuntamiento dentro del mes siguiente al vencimiento del período decenal correspondiente.. Los Ayuntamientos podrán requerir de los propietarios la exhibición de los informes técnicos resultantes de las inspecciones periódicas y, caso de comprobar que éstas no se han realizado, ordenar su práctica o realizarlas en sustitución y a costa de los obligados. Los informes técnicos a que se refiere este artículo podrán servir de base para el dictado de órdenes de ejecución de obras. Los Ayuntamientos deberán dictar órdenes de ejecución de obras de reparación o conservación y rehabilitación de edificios y construcciones deterioradas o en condiciones deficientes para su uso efectivo legítimo. El incumplimiento injustificado de las órdenes de ejecución habilitará a la Administración actuante para adoptar cualquiera de estas medidas: a) Ejecución subsidiaria a costa del obligado y hasta el límite del deber normal de conservación. b) Imposición de las sanciones previstas en la presente Ley. c) Subsidiariamente, la Administración actuante podrá declarar en situación de ejecución por sustitución el inmueble correspondiente, sin necesidad de su inclusión en área delimitada al efecto, para la aplicación del régimen de ejecución mediante sustitución del propietario d) Expropiación por incumplimiento de la función social de la propiedad.

CUARTO

 Y como indicamos en la Sentencia dictada 19 de Noviembre de 2014 dictada en el recurso de apelación 613/2013 (Roj: CENDOJ STSJ M 14120/2014 – ECLI:ES:TSJM:2014:14120) A este respecto, podemos traer a colación la doctrina contenida en la Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de julio de 2001 rec. 7088/1998 , según la cual: ” Las órdenes de ejecución de los arts. 181.2 y 182.1 del TRLS de 1976 sirven a las potestades municipales de intervención de los actos de edificación y uso del suelo respecto de la conservación de terrenos, urbanizaciones de iniciativa particular y edificios, para mantenerlos en una situación idónea de conservación (art. 245.1 TRLRS) sin alcanzar, desde luego, a un supuesto de reordenación del inmueble que excede de su conservación, como el que aquí se contempla. La policía administrativa sobre las edificaciones no se limita a las licencias urbanísticas necesarias para alzarlas y ocuparlas sino que se prorroga en el tiempo, tras la conclusión de las obras al amparo de una licencia no caducada y conforme a la ordenación urbanística, mediante la exigencia de los deberes de conservación adecuada de los edificios, que acompañan como deber a las facultades de su uso y disfrute que comprende el derecho de propiedad conforme al art. 348 del Código civil ( sentencias de 6 de noviembre de 2000 , 5 de diciembre de 1997 y 12 de septiembre de 1997 ). El art. 21.1 del TRLRS establece que los propietarios de toda clase de terrenos y construcciones deberán destinarlos al uso establecido en cada caso por el planeamiento urbanístico y mantenerlos en condiciones de seguridad, previniendo riesgos para las personas o las cosas, salubridad para que no atenten a la salud e higiene y ornato públicos, para que no perjudiquen lo que se ha llamado la “imagen urbana” ( sentencias de 30 de diciembre de 1989 y 27 de febrero de 1990 ). Nace así la potestad correlativa de los Ayuntamientos o otros órganos competentes legalmente para dictar órdenes de ejecución que garanticen la seguridad, salubridad y ornato de las construcciones, constituyendo, como expresa el art. 5, apartado c) del Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales , órdenes individuales constitutivas de mandato para la ejecución de un acto o la prohibición del mismo “.

 Como presupuestos necesario e imprescindible para la validez y eficacia de toda orden de ejecución de obras se constituye la previa concreción de las obras a realizar y su valoración, en la medida de lo racionalmente posible y previsible. Así, la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de julio de 1997 , rec. 13871/1991 , nos indica que:

 ” No obstante las indiscutibles facultades de la autoridad municipal para imponer la realización de obras o actividades que garanticen la salubridad y ornato público de las edificaciones o solares en virtud de lo dispuesto en el art. 181.1 de la Ley del Suelo de 9 de abril de 1976 y el art. 10 del Reglamento de Planeamiento , la jurisprudencia ha reiterado con unánime criterio – s.s. 31-7-89 , 27-9-89 , 2-1-92 etc.- la necesidad de detallar o concretar las obras o tareas a realizar, no resultando suficiente las declaraciones genéricas dado que esos mandatos exigen el requisito de la previa concreción del contenido de lo ordenado y su presupuesto en la medida de lo racionalmente posible y previsible que -con el requerimiento y audiencia al interesado- constituye presupuesto necesario para la validez y eficacia de la orden de ejecución , toda vez que ello tiene también especial relevancia para el supuesto de que el interesado, en definitiva, opte por la ejecución subsidiaria municipal, en la cual la Administración ha de actuar con estricta sujeción a la ley y al derecho y por ende con los términos y contenido del mandato municipal en cuanto a la concreción de la obra o actividad fijada y a su presupuesto “.

 En parecidos términos se pronuncia la Sentencia de dicho Alto Tribunal de 3 de marzo de 1998 , rec. 1316/1992 , que señala que: “(…) como tiene muy reiteradamente declarado esta Sala – Sentencias de 28 de noviembre de 1977 , 30 de octubre de 1981 , 20 de julio de 1987 , 18 de septiembre de 1989 , etc.- si bien es cierta la competencia municipal para dictar las disposiciones convenientes en orden a la policía urbana al igual que lo es la obligación de los propietarios de terrenos y edificaciones, de mantenerlos en condiciones de seguridad, solubridad y ornato público, facultades y obligaciones reconocidas e impuestas por el artículo 181 de la Ley del Suelo y 10 del Reglamento de Disciplina Urbanística , no es menos evidente que la intervención de los Ayuntamientos en materias de policía urbana exigiendo al administrado el mantenimiento en condiciones de seguridad, solubridad y ornato público la edificación que le pertenezca, ha de ser como todo acto de intervención administrativa, congruente con los motivos y fines que lo justifiquen concretando el alcance del mandato que debe ser adecuado y proporcional al fin que persigue especificándose en el acuerdo administrativo que impone la orden de ejecución de tales obras, cuales hayan de ser las mismas con la descripción más detallada posible para el mejor cumplimiento por parte del obligado.

 El requisito de la previa concreción de las obras a realizar y su valoración, en la medida de lo racionalmente posible y previsible, junto con el requerimiento al interesado, constituye presupuesto necesario e imprescindible para la validez y eficacia jurídica de tal orden de ejecución “. Pudiendo citarse también la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de mayo de 2000 , rec. 6331/1994 , para la que ” en toda orden de ejecución de obras o actividad, la Administración ha de concretar al máximo posible la determinación y cuantificación de las mismas “.

QUINTO

 Es desde la anterior perspectiva desde la que han de analizarse las afirmaciones realizadas en las sentencia apelada que fundamenta su fallo indicando que Por otro lado, en el presente procedimiento, a través de los dos expedientes administrativos se acredita que al Ayuntamiento de Madrid le constaba que la Comunidad de Propietarios había presentado ya en 2006 acta de ITE desfavorable (expediente NUM002 ) entre otras cosas por deficiencias en la falta de revoco de las medianeras que produce humedades de capilaridad al interior (ver folio 6 expediente NUM002 ) y que la Comunidad acometió obras de reconstrucción de la red general de saneamiento, así como obras de rehabilitación por lo cual de acuerdo con Proyecto Técnico redactado por arquitecto firmándose el fin de obra el 12-3-08, lo que ya el 12-6-08 era conocido por la Administración (folio 71). Igualmente significar que entre la Comunidad de Propietarios y el Sr. Juan María se había seguido procedimiento civil en el que por sentencia firme se desestimó la demanda formulada por el Sr. Juan María contra la Comunidad de Propietarios hoy recurrente. En consecuencia, y de lo expuesto se puede decir que se encuentra acreditado que al Ayuntamiento le constaba que la Comunidad había realizado obras de rehabilitación del inmueble para subsanar deficiencias del Acta ITE habiendo finalizado las obras en marzo de 2008, lo que había sido puesto de manifiesto en el expediente Administrativo relativo a la ITE, y sin resolver en ese procedimiento lo que correspondiera incoa el expediente que nos ocupa (n° NUM001 ) y lo mantiene pese a acordarse por los técnicos del servicio municipal competente que no existían daños estructurales y que las humedades existentes en la vivienda del hoy recurrido no comprometen la seguridad estructural del edificio ni afectan a las condiciones de habitabilidad, siendo producidos por ascensión capilar de la humedad natural del terreno motivada por la tipología constructiva del edificio, (repárese que se trata de semisótano que por su altura está en situación de fuera de ordenación y que la edificación está construida sin impermeabilización) Tratándose la vivienda afectada propiedad del hoy recurrido de una vivienda cerrada desde hace muchos años que no mantiene condiciones de habitabilidad en el estado en que se encuentra ( revestimientos deteriorados, calas, picados y zancas por redes de saneamiento, no solado, no aparatos sanitarios, deficiente estado de conservación, etc.) Y existiendo conformidad entre los técnicos municipales en que las humedades de la propia vivienda mejorarían con el mantenimiento normal y la ventilación de la misma .Encontrándose la otra vivienda sita en el mismo bajo, en condiciones de habitabilidad mantenimiento y aireación normales lo que hace que no presente las humedades de la vivienda del correcurrido pese a tener las mismas condiciones constructivas y sin impermeabilización. (…) No es sino desde dicha perspectiva desde la que se ha de analizar la argumentación de la sentencia apelada que indica que Ante ello, hemos de concluir que la actuación administrativa recurrida no se enmarca dentro de los límites establecidos por la normativa señalada en el fundamento tercero de esta resolución. Existe un exceso en la determinación del Ayuntamiento dada la falta de elementos en lo actuado en el expediente administrativo que permitieran deducir que nos encontramos ante una situación de falta de actuación de un propietario que incumpla sus obligaciones de mantener la finca en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público. Del expediente no resulta que la propiedad de la Comunidad de Propietarios CALLE000 N° NUM000 hoy recurrente se encontrara en situación de incumplimiento de mantener los terrenos y construcciones en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público. La aparición de las humedades se encontraba en la vivienda del correcurrido y debía ser ese propietario sobre el que debió recaer tal obligación, sin perjuicio de las acciones que le pudieran incumbir por supuestas actuaciones de tercero en pared medianera o elemento común del inmueble, actuaciones que son ajenas al deber urbanístico que el Ayuntamiento tiene y que fue mencionado anteriormente. Debiendo en el expediente abierto sobre la ITE del edificio resolver lo relativo a si las obras realizadas por la comunidad eran o no idóneas.

SEXTO

 Debe en primer lugar indicarse que la existencia de una ITE desfavorable resulta intrascendente, y también resulta intrascendente que como consecuencia de la misma se hayan realizado determinadas obras, dado que si no se solucionan aquellos defectos que afecten a la en las de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato legalmente exigibles, se mantiene la obligación del propietario el inmueble de proceder a realizar los trabajos que de mejora y rehabilitación tal y como indica el artículo 9 del texto refundido de la ley de suelo aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio , siendo el limite el alcance el deber legal de conservación, que no es otro que aquel que habilita la declaración de ruina. Este precepto en su redacción actual tras la entrada en vigor de la Ley 8/2013, de 26 de junio , de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas establece que el derecho de propiedad de los terrenos, las instalaciones, construcciones y edificaciones, comprende con carácter general, cualquiera que sea la situación en que se encuentren, los deberes de dedicarlos a usos que sean compatibles con la ordenación territorial y urbanística y conservarlos en las condiciones legales para servir de soporte a dicho uso, y en todo caso, en las de seguridad, salubridad, accesibilidad universal y ornato legalmente exigibles, así como realizar obras adicionales por motivos turísticos o culturales, o para la mejora de la calidad y sostenibilidad del medio urbano, hasta donde alcance el deber legal de conservación. Este deber, que constituirá el límite de las obras que deban ejecutarse a costa de los propietarios cuando la Administración las ordene por motivos turísticos o culturales, o para la mejora de la calidad o sostenibilidad del medio urbano, se establece en la mitad del valor actual de construcción de un inmueble de nueva planta, equivalente al original en relación con las características constructivas y la superficie útil, realizado con las condiciones necesarias para que su ocupación sea autorizable o, en su caso, quede en condiciones de ser legalmente destinado al uso que le sea propio. Cuando se supere dicho límite, correrán a cargo de los fondos de aquella Administración, las obras que lo rebasen para obtener mejoras de interés general. (…) En particular, cuando se trate de edificaciones, el deber legal de conservación comprenderá, además , la realización de los trabajos y las obras necesarias para satisfacer, con carácter general, los requisitos básicos de la edificación establecidos en el artículo 3.1 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre , de Ordenación de la Edificación , y para adaptarlas y actualizar sus instalaciones a las normas legales que les sean explícitamente exigibles en cada momento. Las obras adicionales para la mejora de la calidad y sostenibilidad a que hace referencia el párrafo primero de este apartado podrán consistir en la adecuación parcial o completa a todas, o a algunas de las exigencias básicas establecidas en el Código Técnico de la Edificación, debiendo fijar la Administración, de manera motivada, el nivel de calidad que deba ser alcanzado para cada una de ellas. Es cierto que la redacción original de dicho precepto indicaba que el derecho de propiedad de los terrenos, las instalaciones, construcciones y edificaciones, comprende, cualquiera que sea la situación en que se encuentren, los deberes de dedicarlos a usos que no sean incompatibles con la ordenación territorial y urbanística; conservarlos en las condiciones legales para servir de soporte a dicho uso y, en todo caso, en las de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato legalmente exigibles; así como realizar los trabajos de mejora y rehabilitación hasta donde alcance el deber legal de conservación. Este deber constituirá el límite de las obras que deban ejecutarse a costa de los propietarios, cuando la Administración las ordene por motivos turísticos o culturales, corriendo a cargo de los fondos de ésta las obras que lo rebasen para obtener mejoras de interés general.

SÉPTIMO

 Resulta patente que con la actual redacción las obras ordenadas por el Ayuntamiento de Madrid se ajustan a los mandatos de la Ley pues se incluyen en el concepto de obras , necesarias para satisfacer, con carácter general, los requisitos básicos de la edificación establecidos en el artículo 3.1 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre , de Ordenación de la Edificación . Pero también son obras que conformaban el deber de los propietarios, conforme a la redacción originaria de la texto refundido de la ley de suelo aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio , al tener la condición de obras de seguridad y salubridad pues afectan al arreglo y reparación de los muros exteriores, incluida la impermeabilización de los mismos pues es causa al menos concurrente de las humedades de la vivienda propiedad del apelante Juan María , sin perjuicio de que efectivamente la vivienda propiedad del hoy recurrido de se encontrara cerrada desde hace muchos años que no mantiene condiciones de habitabilidad en el estado en que se encuentra ( revestimientos deteriorados, calas, picados y zancas por redes de saneamiento, no solado, no aparatos sanitarios, deficiente estado de conservación, etc.). Es patente, sin necesidad de prueba alguna que la patología de patología estructural en los muros de carga estructurales del edificio medianeros con los edificios de las Calles Carlos Rubio 5 y Tenerife 11, así como en el muro de carga estructural de la fachada principal, encontrándose varias zonas en las cuales zonas los ladrillos silíceo calcáreos que lo forman y sus morteros de agarre están disgregados, existiendo bastantes ladrillos que han perdido su sección y masa, y otros están empezando a disgregarse, existiendo un claro deterioro progresivo del ladrillo y de su mortero de agarre, a la que se refiere la sentencia de instancia, y que puede observarse en las fotografías obrantes en los autos, y dichas obras que comprometen la estabilidad futura del edificio se encuentran en las que el artículo 9 de la texto refundido de la ley de suelo aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio en su redacción originaria contemplaba, dentro de los conceptos antes indicados de seguridad y salubridad, pero además la Ley establece que las obras pueden consistir en la realización de los trabajos de mejora y rehabilitación hasta donde alcance el deber legal de conservación , y no cabe duda que las mismas son perfectamente incluibles en los conceptos de mejora y conservación, y por lo tanto su realización es exigible, aunque las obras de impermeabilización requeridas supongan dotar a la finca de unos elementos con los que no fue construida hace más de 51 años, pues conforme a la Ley estos elementos son exigibles aunque en el momento de la construcción el edificio no contara con ellos siempre que no se supere el límite del deber legal de conservación en en la Comunidad de Madrid se establece en el artículo 171 de la Ley Territorial de Madrid 9/2001 de 17 julio 2001 del suelo de Madrid, y que se establece en la mitad del valor de un edificio o construcción de nueva planta con similares características e igual superficie útil que la existente, excluido el valor del suelo, si bien acreditando el propietario el cumplimiento puntual y adecuado de las recomendaciones de al menos los informes técnicos correspondientes a las dos últimas inspecciones periódicas, se sume el coste de los trabajos y obras realizados como consecuencia de esas dos inspecciones al de las que deban ejecutarse. No consta en el presente caso que se haya alcanzado el limite del deber legal de conservación que además obligaría a declarar la ruina del edificio.

OCTAVO

 Debe además señalarse que conforme al artículo 2.2.5. de las Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid de 17 de Abril de 1.997 se consideran contenidas en el deber de conservación regulado: a) Las actuaciones que tengan por objeto mantener los terrenos, urbanizaciones, edificios, carteles e instalaciones en estado de seguridad, salubridad y ornato público. En tales actuaciones se incluirán, en todo caso, las necesarias para asegurar el correcto uso y funcionamiento de los servicios y elementos propios de las construcciones y la reposición habitual de los componentes de tales elementos o instalaciones. Estas condiciones se concretan en el artículo 2.2.6.2 de normas urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid de 12 de Junio de 1997 En construcciones: a) Condiciones de seguridad: las Edificaciones deberán mantenerse, en sus cerramientos y cubiertas estancas, al paso del agua, contar con la protección de su estructura frente a la acción del fuego y mantener en buen estado los elementos de protección contra caídas. Los elementos de su estructura deberán conservarse de modo que garanticen el cumplimiento de su misión resistente, defendiéndolos de los efectos de la corrosión y agentes agresores, así como de las filtraciones que puedan lesionar las cimentaciones. Deberán conservarse, asimismo, los materiales de revestimiento de fachadas, cubiertas y cerramientos de modo que no ofrezcan riesgo a las personas y a los bienes . b) Condiciones de salubridad: Deberá mantenerse el buen estado de las redes de servicio, instalaciones sanitarias, condiciones de ventilación e iluminación de modo que se garantice su aptitud para el uso a que estén destinadas y su régimen de utilización. Mantendrán tanto el edificio como sus espacios libres con un grado de limpieza que impida la presencia de insectos, parásitos, roedores o animales vagabundos que puedan ser causa de infecciones o peligro para las personas. Conservarán en buen estado de funcionamiento los elementos de reducción y control de emisiones de humos y partículas. c) Condiciones de ornato: La fachada de las construcciones deberá mantenerse adecentada, mediante la limpieza, pintura, reparación o reposición de sus materiales de revestimiento. Si el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid de 12 de Junio de 1997 establece que l os elementos de su estructura deberán conservarse de modo que garanticen el cumplimiento de su misión resistente, defendiéndolos de los efectos de la corrosión y agentes agresores, así como de las filtraciones que puedan lesionar las cimentaciones. Deberán conservarse, asimismo, los materiales de revestimiento de fachadas, cubiertas y cerramientos de modo que no ofrezcan riesgo a las personas y a los bienes, no cabe duda que las obras ordenadas se incluyen en dicho concepto. Por tanto ha de estimarse el recurso de apelación pues como indica el Letrado Consistorial del Ayuntamiento de Madrid que reconoce una discrepancia entre técnicos acerca de si las deficiencias observadas y derivadas de la aparición de humedades por capilaridad en muros exteriores, lo cierto es que el desacuerdo acerca de tales deficiencias se refiere a si se trata de daños estructurales o no, cuestión quie deviene intrascendente dada la obligación de acometer trabajos de mejora y rehabilitación , conforme al artículo 9 de texto refundido de la ley de suelo aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio en su redacción originaria por ello y como indica el Letrado Consistorial del Ayuntamiento de los daños están acreditados y así el objeto de litis es la orden de ejecución de obras de arreglo, reparación e impermeabilización de muros exteriores, los cuales tienen naturaleza de bien común, tanto los de sustentación o carga como los divisorios entre inmuebles colindantes ( Sentencias del Tribunal Supremo de 10 de octubre de 1980 , 9 de mayo de 1983 , y 22 de octubre de 1993 , entre otras).Es indiscutido él carácter de muros exteriores de los elementos donde han aparecido humedades por capilaridad aun cuando una cara interior de los mismos dé al inmueble sito en el bajo (semisótano) del Sr. Juan María , codemandado en este procedimiento. Así pues, independientemente de la obligación que pueda tener éste de conservar su vivienda desde el interior, la aparición de humedades por capilaridad cuyo origen, según coinciden los técnicos, es el subsuelo y se debe a una impermeabilización insuficiente (pese a haberse seguido el estilo constructivo habitual en el año en que se edificó el bloque). Esto conlleva la necesidad de que la comunidad de propietarios adopte las medidas necesarias para reparar las citadas humedades, cuando menos en la parte exterior de los muros . En conclusión , no cabe duda que los daños causados por humedades existen., que se localizan en muros exteriores y tienen trascendencia, asimismo, hacia el interior, afectando la vivienda del bajo, en la que también podría apreciarse de forma concurrente pero no excluyente el incumplimiento del deber de conservación. Ha de estimarse el recurso de apelación.

NOVENO

 De conformidad con el artículo 139 de de la Ley 29/1998, de 13 de julio , reguladora de la Jurisdicción Contencioso- administrativa en segunda instancia se impondrán las costas al recurrente si se desestima totalmente el recurso, salvo que el órgano jurisdiccional, razonándolo debidamente, aprecie la concurrencia de circunstancias que justifiquen su no imposición. Al estimarse el recurso no procede la imposición de costas a ninguna de las partes. Y respecto de las costas de primera instancia de conformidad con el apartado 1º de dicho precepto en su redacción vigente al tiempo de interponerse el recurso contencioso-administrativo (anterior a la establecida por establecida por la Ley 37/2011 ) considerando la Sala que no es de apreciar temeridad ni mala fe, es por lo que no procede formular expresa condena en costas en dicha primera instancia.

Vistas las disposiciones legales citadas

FALLAMOS

 QUE ESTIMAMOS LOS RECURSOS DE APELACIÓN interpuestos por el Letrado Consistorial Ayuntamiento de Madrid y por la Procuradora Doña María Del Rosario Martín-Borja Rodríguez en nombre y representación de Juan María , y REVOCAMOS la Sentencia dictada el día 13 de febrero de 2013 por el Juzgado de lo Contencioso Administrativo número 6 de Madrid en el Procedimiento Ordinario número 31 de 2010 y desestimamos el recurso contencioso administrativo interpuesto la Procuradora doña María Eva de Guinea Ruenes en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios de CALLE000 número contra el Decreto de 22 de enero de 2010 del Gerente del Distrito de Tetuán (Ayuntamiento de Madrid) que desestimó el recurso de reposición interpuesto contra resolución de 27 de agosto de 2009 por la que se ordenaba la realización de obras consistentes en el arreglo y reparación de los muros exteriores, así como la impermeabilización de los mismos en aras a satisfacer el deber de conservación, en relación con la finca sita en CALLE000 número NUM000 de Madrid (Expte. NUM001 ), sin especial pronunciamiento en cuanto a las costas causadas en primera y segunda instancia por lo que cada parte abonará las causadas a su instancia y las comunes lo serán por mitad.

Notifíquese la presente resolución a las partes con la advertencia de que contra la misma no cabe recurso alguno y verificado remítase testimonio de la presente resolución al Juzgado de procedencia para su conocimiento y ejecución, en su caso.

Así por esta nuestra Sentencia, definitivamente Juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

  1. Juan Francisco López de Hontanar Sánchez D. José Daniel Sanz Heredero

Dª Elvira Adoración Rodríguez Martí D. Miguel Ángel García Alonso

Dª. Fátima Blanca de la Cruz Mera

 

 

Quant a Joan Amenós Álamo

Professor de Dret Administratiu
Aquesta entrada ha esta publicada en Orden de conservación, Ruina. Afegeix a les adreces d'interès l'enllaç permanent.

Deixa un comentari

L'adreça electrònica no es publicarà. Els camps necessaris estan marcats amb *

Si us plau, demostra que no ets un robot * Time limit is exhausted. Please reload the CAPTCHA.