RJCA\2011\860: edificaciones ruinosas: declaración de ruina: procedimiento.Declaración de ruina improcedente.

Tribunal Superior de Justicia

 

TSJ de Castilla y León, Burgos (Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección 1ª) Sentencia num. 388/2011 de 30 septiembre

 

RJCA\2011\860

COMUNIDAD AUTONOMA DE CASTILLA Y LEON: Suelo y ordenación urbana-urbanismo: edificaciones ruinosas: declaración de ruina: procedimiento: falta de audiencia a todos los propietarios, ocupantes y titulares de derechos reales sobre el inmueble: existencia; irregularidades en la solicitud y en la documentación aportada con la misma: nulidad procedente; declaración de ruina respecto de una edificación o bloque inexistente totalmente: declaración de ruina improcedente.

ECLI:ECLI:ES:TSJCL:2011:5343

Jurisdicción:Contencioso-Administrativa

Recurso de Apelación 235/2010

Ponente:Ilmo. Sr. D. Eusebio Revilla Revilla

El Juzgado de lo Contencioso-Administrativo de Segovia dictó Sentencia en fecha13-05-2010, desestimatoria del recurso deducido contra Resolución del Ayuntamiento de Vegas de Matute de16-07-2007, desestimatoria del recurso de reposición deducido contra Resolución de11-07-2006, sobre declaración de ruina.

El TSJ de Castilla y León estima parcialmente el recurso de apelación interpuesto.

 SENTENCIA

En la ciudad de Burgos, a treinta de septiembre de dos mil once.

La Sección Primera de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León, con sede en Burgos, ha visto en grado de apelación el recurso núm. 235/2010, interpuesto por D. Severino , D. Abilio y Dª Adolfina , representados por el procurador D. Carlos Aparicio Álvarez y defendidos por el letrado D. Severino , contra la sentencia de 13 de mayo de 2.010, dictada por el Juzgado de lo Contencioso- Administrativo de Segovia en el procedimiento ordinario núm. 12/2008 por la que, desestimando el recurso contencioso- administrativo interpuesto por los anteriores contra la Resolución del Ayuntamiento de Vegas de Matute (Segovia) de fecha 16 de julio de 2007 que desestima el recurso de reposición interpuesto contra Resolución de fecha 11 de julio de 2006 sobre declaración de Ruina del Aparthotel Faro de Castila, finca registral número NUM000 del Registro de la Propiedad 3 de Segovia que declaró la ruina de los bloques NUM001 , NUM002 , NUM003 , NUM004 y NUM005 , confirma las resoluciones recurridas; siendo parte apelada el Excmo. Ayuntamiento de Vegas de Matute, representado por el procurador D. Fernando Santamaría Alcalde y defendido por el letrado D. Fernando Casado Gómez.

ANTECEDENTES DE HECHO

 PRIMERO. – El Juzgado de lo Contencioso Administrativo de Segovia ha dictado sentencia de fecha 13 de mayo de 2.010 en el procedimiento ordinario num. 12/2008 , por la que, desestimando el recurso contencioso-administrativo interpuesto por D. Severino , D. Abilio y Dª Adolfina contra la Resolución del Ayuntamiento de Vegas de Matute (Segovia) de fecha 16 de julio de 2007 que desestima el recurso de reposición interpuesto contra Resolución de fecha 11 de julio de 2006 sobre declaración de Ruina del Aparthotel Faro de Castila, finca registral número NUM000 del Registro de la Propiedad 3 de Segovia que declaró la ruina de los bloques NUM001 , NUM002 , NUM003 , NUM004 y NUM005 , confirma las resoluciones recurridas.

 SEGUNDO.- Notificada dicha sentencia, por los actores se interpuso recurso de apelación mediante escrito de fecha 1 de septiembre de 2.010, el cual fue admitido a trámite, solicitando se dicte sentencia por la que estimando el recurso de apelación se revoque la sentencia de instancia con estimación de los pedimentos contenidos en el suplico del escrito de la demanda, es decir que revoque las resoluciones recurridas, dejándolas sin efecto, y en su lugar acuerde los siguientes pronunciamientos:

a).- Revocar la declaración de ruina respecto del Bloque NUM001 por cuando dicho bloque nunca ha existido por no haberse iniciado su construcción.

b).- Revocar la declaración de ruina respecto de los bloques NUM002 , NUM004 y NUM005 , y con carácter subsidiario, declarar el estado de ruina parcial de los expresados bloques ordenando las obras de conservación o rehabilitación y demás medidas necesarias, conforme a lo dispuesto en el art. 326-3-a) del Decreto 22/04 .

c).- Sustituir la declaración del estado de ruina respecto del bloque NUM003 , por la declaración de ruina parcial de dicho bloque, ordenando las obras de conservación y rehabilitación y demás medidas necesarias, conforme a lo dispuesto en el art. 326-3-a) del Decreto 22/04 .

d).- Indemnizar los daños y perjuicios ocasionados en el expediente de declaración de ruina, con la adopción de las medidas necesarias para el restablecimiento de la legalidad, por causa y consecuencia de la demolición de los edificios y demás actos subsiguientes que han abocado a la extinción del régimen de propiedad horizontal en el Aparthotel, con parcelación y posterior transmisión de las parcelas resultantes, en perjuicio de mis representados.

 TERCERO.- De dicho recurso se dio traslado a la parte apelada, quien ha contestado mediante escrito de fecha 20 de septiembre de 2.010, oponiéndose al recurso y solicitando que se dicte sentencia en los términos reseñados en dicho escrito.

 CUARTO.- Mencionado recurso ha sido señalado para su votación y fallo el día 17 de marzo de 2011, lo que se llevó a efecto.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO

 .- Es objeto de apelación en el presente recurso la sentencia de fecha 13 de mayo de 2.010, dictada por el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo de Segovia en el procedimiento ordinario núm. 112/2008 , por la que, desestimando el recurso contencioso-administrativo interpuesto por D. Severino , D. Abilio y Dª Adolfina contra la Resolución del Ayuntamiento de Vegas de Matute (Segovia) de fecha 16 de julio de 2007 que desestima el recurso de reposición interpuesto contra Resolución de fecha 11 de julio de 2006 sobre declaración de Ruina del Aparthotel Faro de Castila, finca registral número NUM000 del Registro de la Propiedad 3 de Segovia que declaró la ruina de los bloques NUM001 , NUM002 , NUM003 , NUM004 y NUM005 , confirma las resoluciones recurridas.

En orden a dichos pronunciamientos la sentencia esgrime los siguientes fundamentos de derecho:

1º).- En torno al objeto del recurso señala que: “Es por ello, que a estos efectos es totalmente irrelevante el relato que recoge el recurrente en su demanda, en el que explica las vicisitudes por las que ha pasado el apartotel y su comunidad y sus propietarios durante un periodo de 25 años, así como toda la prueba que el recurrente ha practicado y que no tiene nada que ver con lo importante en este procedimiento, siendo irrelevante toda la documental y demás pruebas en relación con la paralización de las obras, la constitución de subcomunidades, el juicio de mayor cuantía en el Juzgado número 56 de Madrid, las transacciones extrajudiciales, la valoración de las obras ejecutadas, la indivisibilidad del solar ( objeto de otro recurso planteado número 103/07 y que ha sido resuelto en sentencia dictada por este Juzgado), ni la querella de alzamiento de bienes, ni el libro de actas.

De esta manera, el objeto de este procedimiento es determinar única y exclusivamente la conformidad o no a derecho de la Resolución del Ayuntamiento de Vegas de Matute que declara la ruina de unos edificios, sin que quepa hacer pronunciamiento alguno, ni por lo tanto entrar en el examen de la pretensión de la parte consistente en la adopción de las medidas necesarias para el restablecimiento de la legalidad, por causa y consecuencia de la demolición de los edificios y demás actos subsiguientes que han abocado a la extinción del régimen de propiedad horizontal en el Apartotel, con parcelación y posterior transmisión de las parcelas resultantes, ya que nada tienen que ver con la resolución recurrida”.

2º).- Rechaza la infracción de los arts. 325 y 326 del RUCyL aprobado por Decreto 22/2004 por lo siguiente:

“Examinado el expediente puede afirmarse que el Ayuntamiento ha cumplido con el requisito de identificación de los propietarios, pues con fecha de 21 de febrero de 2006 se solicitó al Registro de la propiedad número 3 de Segovia Nota simple informativa sobre los inmuebles bloque NUM001 , bloque NUM002 , Bloque NUM003 , y Bloque NUM005 , Bloque NUM004 para identificar a los propietarios, ocupantes y titulares de derechos reales, asimismo se solicitó a la Gerencia Territorial de Catastro en Segovia certificaciones catastrales y gráficas sobre los citados inmuebles a fin de conocer la titularidad de los mismo, siendo así que en las notas simples expedidas por el Registro de la propiedad número 3 de Segovia con fecha de 14 de marzo de 2006, no figura ningún dato de titularidad de los recurrentes, ni tampoco figura en la certificación descriptiva y gráfica expedida por la Gerencia del Catastro el día 1 de marzo de 2006.

Pero además el Ayuntamiento, de conformidad con lo establecido en el artículo 86 de la ley 30/92 , y para una mayor difusión y publicidad del procedimiento se sometió a información publica mediante la inserción del correspondiente anuncio que se publico en el BOP de Segovia número 60 con fecha de 19 de mayo de 2006, quedando expuesto al público el expediente durante un plazo de 20 días hábiles.

En cuanto a los requisitos de la solicitud presentada, tras un examen de la misma, se comprueba que en líneas generales cumple con los requisitos previstos en el artículo 325 del mismo cuerpo legal antes indicado.”

3º).- Finalmente concluye la sentencia que concurren los requisitos técnicos para la declaración de ruina y ello tras verificar la siguiente valoración de los informes periciales obrantes en autos y en aplicación de lo dispuesto en los arts. 107 y 8.2 de la LUCyL :

“Se trata pues de examinar y valorar los informes relevantes a estos efectos

1ºSobre el informe emitido por Perito Sr. Apolonio en el juicio de mayor cuantía número 96/92, destacar su escaso valor o relevancia como prueba, por dos razones la primera porque es del año 1992, y la segunda por que fue emitido para un juicio diferente, con una causa de pedir diferente, con un objeto y un estudio diferente, sin que examinara o realizara pronunciamientos sobre la declaración de ruina.

2ºInforme pericial que acompaño con la solicitud de ruina, denominado “Estudio de Patologías e investigación estructural de los Bloques NUM004 y NUM002 del Edificio ” DIRECCION000 ” de la URBANIZACIÓN000 emitido por la empresa INCOSA, Investigación y control de calidad SA, en el que se dice: que prácticamente todos los elementos que componen la estructura, no cumplen con los niveles y coeficientes de seguridad establecidos por las normas e instrucciones vigentes, y además existe peligro de estabilidad estructural; tanto las vigas metálicas de hormigón como los forjados están afectados por patologías importantes, debido fundamentalmente al estado de abandono del edificio que ha permanecido a la intemperie y sometido a las acciones climáticas durante al meno 25 años, ni los cantos de los forjados ni los materiales se adecuan a las exigencias de las instrucciones y normas vigentes. En este informe se valora y recoge que el inmueble se encuentra en situación de ” ruina económica” porque el coste de las obras necesarias para mantener o reponer el edificio en condiciones de seguridad y estabilidad excede del 50% del coste de reposición del inmueble, excluido el valor del suelo

3ºInforme de la Arquitecta municipal en el que se concluye que el Bloque NUM003 , del DIRECCION000 ” se encuentra en ruina inminente, y el Bloque NUM004 , anexo Bloque NUM004 y NUM002 del DIRECCION000 ” procede su declaración de ruina inminente.

En prueba testifical ha declarado la testigo Perito Sra. Flor , siendo relevante recoger las siguientes manifestaciones: ” que su informe se basa en el estudio de patologías y en visita girada a las construcciones; que la razón de emitir un informe favorable a la declaración de ruina inminente se debe al estado de los elementos estructurales, cimentación y estabilidad del edifico que constaba en la documentación aportada, por lo que primo la seguridad frente al coste de sustitución; que la descripción de daños y patologías en la estructura del edificio afectaban a la estabilidad; que ha constatado que la construcción se encontraba en una situación de peligro, de la que puede derivar un riesgo de daño mas próximo o mas lejano, dado que el estudio se refieren daños en la estructura y además en la visita constató una serie de daños; exhibido el informe de INCOSA, manifiesta estar de acuerdo con la descripción de los bloques que se contiene en dicho informe, y respecto del bloque ” NUM003 “, aclara que sobre el estado de terminación del 40% que obra en el informe del perito judicial y dado el estado en que se encuentra dicho edificio primero habría que recuperar dicho 40% y el coste para finalizar el edificio proyectado superaría el 50%, ya que habría que sumar al 60% no ejecutado el tanto por ciento de su recuperación.

4ª Informe pericial y Testifical de la Perito-testigo Doña Zaira a quien la parte recurrente encargó elaborar un dictamen pericial sobre la finca número NUM000 del Registro de la propiedad número 3 de Segovia denominada ” DIRECCION000 ” y que fue emitido con fecha de febrero de 2009.

Este informe se centra solo en la superficie de 27.940 metros de los que solo están construidos 10.470 metros cuadrados, y informando sobre los extremos relevantes manifiesta que actualmente están demolidos los bloques que se encontraban en estado de ruina y no es posible hacer una valoración del estado en que se encontraban en el momento de ser demolidos, no obstante, respecto al extremo referido sobre si el porcentaje de la obra ruinosa excede del 50% en su conjunto o del valor de la obra ejecutada, puede afirmarse sin riesgo de equivocación alguna, que si la superficie de la obra ruinosa ejecutada es de 4.316,08 metros cuadrados, y su porcentaje respecto del conjunto del Apartotel es del 15,45% en ningún caso la valoración de reposición de dicha obra puede exceder del 50%, no sólo del conjunto del apartotel, sino ni siquiera de la obra subsistente, que es de superficie de 10.470,69 metros cuadrados, con un porcentaje de construcción del 37,47% sobre el total conjunto del edificio.

Expuestos los informes técnicos es necesario resaltar lo siguiente:

-La parte recurrente no ha aportado un informe que recoja con claridad el estado concreto de los bloques a los que afecta la resolución municipal de declaración de ruina, este informe se refiere a la parcela número NUM000 del Registro de la propiedad número 3 de Segovia denominada ” DIRECCION000 “, y su lectura permite concluir que no es muy concreto en relación con el objeto de este procedimiento, y no es muy resolutivo, como para contrarrestar el informe presentado por el solicitante de la ruina emitido por la empresa INCOSA.

-No se comprende porque la parte actora no ha propuesto la designación judicial de perito a fin de que precise única y exclusivamente si concurren o no los requisitos técnicos para la declaración de ruina, teniendo en cuenta que es una cuestión meramente técnica en la que las periciales objetivas, imparciales, de Arquitectos es la prueba mas importante y relevante.

-se considera por el contrario totalmente irrelevante en cambio, la prueba pericial caligráfica propuesta y que no afecta a la cuestión técnica controvertida en este pleito.

Es por lo expuesto, y aplicando La doctrina jurisprudencial reiteradamente mantenida por el Tribunal Supremo, que viene otorgando prevalencia a los informes prestados por los técnicos municipales que a la vista del Informe de la técnica municipal que ratifica y asume el emitido por la empresa INCOSA, el que se puede concluir que concurren los requisitos técnicos para la declaración de ruina, lo que determina la conformidad a derecho de la resolución recurrida.”

SEGUNDO

 Frente a dicha sentencia y para mostrar su disconformidad con la declaración de ruina de 11.7.2007 se alza la parte apelante esgrimiendo en orden a sus pretensiones los siguientes hecho y motivos de impugnación:

1º).- Que la resolución impugnada de fecha 16.7.2007 declara la ruina de los Bloques ” NUM004 “, NUM005 “, ” NUM003 “, ” NUM002 “, y ” NUM001 ” como si se trataran de cinco inmuebles independientes, ubicados en una urbanización denominada ” DIRECCION000 “, siendo así que dicho aparthotel es un único inmueble, finca registral NUM000 , constituida en régimen de propiedad horizontal y en cuyo inmueble están integrados los citados bloques que han sido declarados en ruina como si se tratara de inmuebles independientes, siendo así que el aparthotel constituye un solo único inmueble con el carácter de unidad predial como tiene declarado reiteradamente la Jurisprudencia del T.S.; y en apoyo de dicho criterio y para acreditar esa unidad predial la parte actora reseña los antecedentes del citado ” DIRECCION000 ” a lo largo de 17 folios que damos por reproducidos para evitar una reiteración innecesaria.

2º).- Que en dicha declaración de ruina se ha infringido el art. 107.1 de la LUCyL y los arts. 323 y 324 del RUCyL por aplicación indebida de los mismos a 5 expedientes de ruina, de forma acumulada, como si se trataran de 5 inmuebles individuales e independientes, cuando realmente dichos expedientes de ruina se refieren a 5 partes del inmueble único ” DIRECCION000 “, finca registral NUM000 , que constituye una unidad predial e indivisible dentro de la cual se han edificado nueve bloques que no pueden desvincularse del inmueble al que pertenecen en régimen de propiedad horizontal; y se produce dicha infracción porque los citados preceptos prevén la ruina total o en su caso la ruina de una parte de dicho inmueble, en cuyo caso, de ser parcial tal declaración conllevaría la rehabilitación o reconstrucción de la parte del inmueble que pudiera haber sido objeto de declaración de ruina parcial, lo que no hace la resolución impugnada por haber considerado que estamos ante 5 inmuebles individuales. Y añade que al encontrarnos ante una unidad predial tampoco cabría la declaración de ruina parcial, conforme lo tiene declarado de forma reiterada la Jurisprudencia del T.S., de ahí que la resolución impugnada no sea ajustada a derecho por cuanto cabría solo la declaración de ruina total, que no es el caso porque el valor de reposición a nuevo excede del 50 %.

3º).- Que la resolución impugnada es nula por no haberse seguido el procedimiento legalmente establecido en el art. 325 del RUCyL con infracción del mismo y con patente error en la apreciación de la prueba, y ello porque al formular las solicitudes de ruina no se ha cumplido ninguno de los 9 requisitos establecidos en el art. 325 del RUCyL, existiendo por ello a juicio de la apelante un error patente en la apreciación de la prueba por parte de la sentencia al concluir que la solicitud presentada cumple en líneas generales los requisitos previstos en dichos precepto. Insiste la apelante en que se incumple el citado art. 325 por lo siguiente:

a).- Porque no se identifica el inmueble sometido a declaración de ruina así la finca registral NUM000 (art. 325.2.a.1º RUCyL) ya que se han omitido los bloques ” NUM006 “, ” NUM007 “, ” NUM008 ” y ” NUM009 ” que no han sido objeto de la declaración de ruina; porque no se aporta “copia del título de propiedad”, tampoco se acompaña documento alguno para identificar el Bloque ” NUM002 ” en el que están la piscina cubierta, gimnasio, vestuario de piscina, etc. Añade la apelante que ante dicha falta de total identificación del inmueble debiera el Ayuntamiento haber requerido a los solicitantes de la declaración de ruina para que subsanasen dicha omisión, lo que no ha hecho, por lo que el procedimiento se ha seguido con total desconocimiento de los recurrentes

b).- Porque los informes patológicos aportados no cumplen con el requisito exigido en el art. 325 del RUCyL en lo referente a determinar el supuesto de ruina del inmueble que es la finca registral NUM000 (art. 325.2.a.21 RUCyL), y más aún cuando tales informes de 29.7.03 y 23.11.04 fueron elaborados no para aportarlos al expediente de declaración de ruina sino para justificar la imposibilidad de ejecutar las sentencias dictadas en el juicio de mayor cuantía.

c).- Porque en la solicitud de declaración de ruina se omite la relación de los ocupantes del inmueble (art. 325.2.a.3º RUCyL), cualquiera que sea el título de posesión; considera dicha parte que no se cumple dicho requisito porque no se ha adjuntado la relación de todos los ocupantes del aparthotel, finca registral NUM000 , de la que también forma parte el bloque ” NUM006 “, bien sea a titulo de propietario, arrendatario o cualquier otro título, toda vez que la relación de los ocupantes del “bloque NUM006 ” no se ha solicitado ni se ha aportado, motivo por el cual incurre el Juzgado en un patente error al valorar la prueba y al considerar que se han solicitado notas informativa de los siguientes bloques “los Bloques ” NUM004 “, NUM005 “, ” NUM003 “, ” NUM002 “, y ” NUM001 “, cuando realmente lo que se pidió fue nota informativa de las siguientes fincas regístrales: NUM010 a NUM011 , NUM012 , NUM013 y NUM014 . Precisa además que la sentencia de instancia incurre en error al haber considerado que en las notas simples informativas del registro de la propiedad “no figura ningún dato de la titularidad de los recurrentes”, y ese error nace del hecho de que la solicitud de notas afecta solo a fincas propiedad de las empresas de la familia ” Jaime “, sin que se haya solicitado notas simples de las fincas registrales NUM015 al NUM016 que son las fincas propiedad de personas particulares en el Bloque ” NUM006 ” del apartotel, entre las que se encuentran las de los recurrentes. La omisión denunciada ha impedido que se haya podido notificar la existencia del expediente de declaración de ruina a ninguno de los copropietarios del Bloque ” NUM006 “, siendo así que en el aparthotel no hay más copropietarios que las mercantiles del grupo de la Familia Jaime y los dueños de los apartamientos del Bloque ” NUM006 “.

d).- Porque los solicitantes de la declaración de la ruina, actuando con manifiesta falsedad, no sólo se han atribuido la propiedad privativa de lo que son elementos comunes en el aparthotel, sino que además han omitido remitir todos los datos de los titulares de las viviendas del bloque ” NUM006 “, los cuales, junto con las mercantiles del grupo familiar ” Jaime “, ostentan la copropiedad en los elementos comunes del aparthotel, que han sido objeto de declaración de ruina, y cuyos elementos comunes, de conformidad con lo dispuesto en el art. 396 del Código Civil , no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenados, grabados o embargados juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable; por ello denuncia que no solo se ha omitido en la solicitud de declaración de ruina los titulares de los derechos reales en el bloque ” NUM006 ” (arts. 235.2.a.4º RUCyL), sino que además se ha incumplido el requisito de acreditación de la titularidad de derechos reales sobre el inmueble (arts. 325.2.a.5º del RUCyL)

e).- Porque no se ha cumplido en la demanda de solicitud y tampoco en los informes acompañados el requisito de la descripción del inmueble que es el aparthotel, finca registral NUM000 y ni siquiera tampoco se ha cumplido el requisito con la descripción de los bloques que han sido objeto de declaración de ruina (art. 325.2.b.1º RUCyL).

f).- Porque dicha solicitud tampoco cumple el requisito de justificar la causa de declaración de ruina invocada (art.325.2.b.2º RUCyL); y añade además que dicha justificación tampoco se recoge en el informe patológico de 23.11.2004 en el que no se habla en ningún momento de la declaración de ruina ni en el informe patológico de 29.7.2003 en el que igualmente no se habla de causa alguna que pueda justificar la declaración de ruina.

g).- Porque en dichos informes patológicos y tampoco en la solicitud de declaración de ruina no se contiene ninguna descripción y valoración del costo de las obras exigidas en el art. 325.2.b.3º RUCyL.

h).- Porque también se incumple tanto por la solicitud de ruina como por los informes patológicos el requisito de informar si el inmueble reúne condiciones de seguridad y salubridad suficientes para la permanencia de sus ocupantes, infringiendo por ello lo dispuesto en el art. 325.2.b.4º del RUCyL, toda vez que dichos informes solo aclaran que se pueden demoler los bloques ” NUM004 ” y ” NUM005 ” sin que exista incidencia alguna para los bloques ” NUM008 “, ” NUM006 ” y ” NUM002 “.

4º).- Que en el presente caso se ha infringido el art. 326.1 del RUCyL y ello porque a los propietarios y ocupantes del Bloque ” NUM006 ” (entre ellos los recurrentes que son propietarios de los apartamentos NUM017 , NUM018 y NUM019 del bloque ” NUM006 “) no se les ha notificado el expediente y se les ha privado del trámite de audiencia previsto en dicho precepto, no pudiendo intervenir por dicho motivo en la tramitación del presente expediente con la consiguiente indefensión, lo que motiva que concurra una causa de nulidad del art. 62 de la Ley 30/1992 ; precisa además que el Ayuntamiento en ningún momento verificó actuación alguna para conocer quienes eran los propietarios u ocupantes del bloque ” NUM006 ” lo que debería haberse llevado a efecto al ser el aparthotel una unidad predial.

5º).- Que se ha infringido el art. 107 de la LUCyL y el art. 323 del RUCyL por cuanto que se ha declarado el estado de ruina del bloque ” NUM001 “, pese a su inexistencia por no haberse iniciado siquiera su construcción como así consta en la sentencia dictada en el juicio de mayor cuantía de fecha 28.1.1994 y por no existir informe técnico alguno que acredite o informe de su existencia, por lo que difícilmente puede presentar estado de ruina; por lo expuesto en este extremo es nula la resolución impugnada por su “contenido imposible”.

6º).- Que la sentencia de instancia incurre en errores fácticos en virtud de los cuales se atribuye mayor relevancia a los dictámenes de INCOSA y del técnico municipal, con infracción del art. 218.2 de la LECiv . en relación con los arts. 107 de la LUCyL y 326.3 del RUCyL, y todo ello en detrimento del informe pericial elaborado por el arquitecto D. Apolonio no en 1992 como dice la sentencia sino con fecha 17.11.2003 pero sobre el mismo objeto aunque fuera para un procedimiento distinto, y también de otros informes que señala a continuación. Y precisa dicha parte que si no pudo solicitar el nombramiento de un perito judicial fue porque los inmuebles ya habían sido demolidos. Por otro lado, precisa que no puede darse mayor valor probatorio a los informes de INCOSA porque no han sido elaborados específicamente para la declaración de ruina, y porque no cumplen los requisitos técnicos exigidos en el art. 107 de la LUCyL y en el art. 325 del RUCyL, amen de ser informes de parte que no han sido ratificados a presencia judicial; y también la apelante priva de valor probatorio al informe de la técnico municipal de 4.5.2006 porque no valora las obras a realizar como exige el art. 107 citado y porque se limita a hacer suyas las conclusiones de los dictámenes de INCOSA. Finalmente insiste la apelante que son informes que debiera haber valorado la sentencia de instancia el de 15.1.1992 emitido por D. Adriano , el de 6.2.2009 emitido por la arquitecta Dª Zaira , y sobre todo el emitido el día 17.11.03 por el arquitecto D. Apolonio , que fue designado judicialmente por insaculación por el Juzgado de 1ª Instancia núm. 56 de Madrid y que ha ratificado judicialmente dicho informe.

7º).- Que es improcedente la declaración de ruina física y económica de los bloques ” NUM004 “, ” NUM005 ” y ” NUM002 ” del aparthotel y ello porque encontrándonos ante un expediente de ruina total del aparthotel, finca registral NUM000 , que constituye una unidad predial, y no ante un expediente de declaración de ruina parcial, en el presente caso no se dan los presupuestos para dicha declaración, y ello por lo siguiente:

a).- Porque del dictamen del arquitecto D. Apolonio de fecha 17.11.2003 resulta que procede la solución de rehabilitación de los expresados bloques y por la demolición de los mismos ya que era perfectamente aprovechable gran parte de la obra ejecutada a causa de no encontrarse en estado de ruina, y por encontrarse en las debidas condiciones de seguridad y estabilidad.

b).- Porque el dictamen de fecha 6.2.2009 de la arquitecto Dª Zaira también acredita que opta por la solución de la rehabilitación de los expresados bloques y por no la solución de la demolición, ya que la obra ejecutada se encuentra en las debidas condiciones de seguridad y estabilidad; y porque también el dictamen de fecha 15.1.1992 del arquitecto Adriano acredita que la obra ejecutada era sólida.

c).- Porque a la hora de valorar si concurren los requisitos para apreciar la citada situación de ruina no pueden ser tenidos en cuenta por lo ya dicho con anterioridad los informes de INCOSA ni el informe de la técnico municipal, sobre todo porque dichos informes no proponen ninguna solución técnica y porque tampoco efectúan ninguna valoración de obra ejecutada para determinar si el valor de reposición excede del 50 % previsto en el art. 323 .a) del RUCyL.

8º).- Que no procede la declaración de ruina del Bloque ” NUM003 “, dado que según el informe de patología de la empresa INCOSA de 29.7.2003 dicho bloque no presenta problemas de seguridad e inestabilidad, sino de insalubridad e inhabitabilidad, lo que no puede justificar la declaración de ruina por no estar previsto este 2º supuesto en el art. 107 de la LUCyL ni en el art.323 de su Reglamento ; pero es que aunque los defectos afectaran a la seguridad e inestabilidad, tampoco procedería la declaración de ruina porque el importe de la obra afectada no excede del 50 % del valor a nuevo del inmueble, como así lo han dictaminado informes como los del arquitecto Sr. Apolonio y de la arquitecta Sra. Zaira ; en todo caso no es necesario acudir a dichos informes por cuanto que si los bloques objeto de declaración de ruina no alcanzan ni siquiera el 20 % del total del aparthotel por ser obras iniciadas y paralizadas en el año 1.983, simplemente con una operación aritmética, se llega a la conclusión de que el 20 % de un inmueble nunca puede exceder del 50 % del mismo.

9º).- Que la resolución recurrida, al encontrarnos ante un expediente de ruina total del aparthotel, infringe el art.107 de la LUCyL y el art. 323 y 326.3 del RUCyL en el caso de la declaración de ruina de los bloques ” NUM004 “, ” NUM005 “, ” NUM003 ” y ” NUM002 “: primero por no haberse denegado tal declaración ya que el estado de tales bloques no afectaban a las debidas condiciones de seguridad e inestabilidad, y en todo caso porque de verse afectados tales bienes tendría que concurrir el requisito de que el importe de su reconstrucción excediera del 50 % del valor a nuevo del inmueble que es el aparthotel, lo que no puede ocurrir en el presente caso cuando los bloques en su conjunto objeto de la declaración no alcanzan el 20 % del aparthotel; y segundo, por no haberse ordenado la ejecución de las obras de conservación o rehabilitación; y finalmente señala que para el caso de encontrarnos ante un supuesto de ruina parcial del aparthotel, la solución final habría de ser la misma por cuanto que en tal caso también se tenia que haber adoptado por el Ayuntamiento las medidas de reconstrucción de los bloques objeto de declaración de ruina parcial del aparthotel.

10º).- En su últimos motivos la parte apelante tras denunciar que hubo falta de motivación a D. Casiano y D. Ignacio el trámite de audiencia y de la notificación de la resolución, y recordar de nuevo la omisión del trámite de audiencia a los recurrentes y demás propietarios y ocupantes del Bloque ” NUM006 “, hace aun amplia reseña de sentencias dictadas por el T.S., por esta Sala y por otros Tribunales Superiores de Justicia con ocasión de expedientes de declaración de ruina.

TERCERO

 A dicho recurso se opone la parte apelada esgrimiendo los siguientes argumentos:

1º).- – Que el Ayuntamiento conoce y tiene constancia de que los edificios objeto de los expediente de ruina no se encontraban habitados, ni lo habían estado con anterioridad, por cuanto que era público y notorio que las edificaciones estaban inacabadas y abandonadas desde hacía más de 25 años, así desde el Decreto de paralización de 23 de mayo de 1.979 , sobre todo cuando por acuerdo del Pleno del Ayuntamiento de 28.12.1979 se acordó denegar la licencia de obras a D. Jaime en nombre y representación de la entidad “Internacional de bienes Raíces, S.A. para la conversión y adaptación del Hotel Náutico “Los Ángeles de San Rafael” en apartotel ” DIRECCION000 “; insiste por ello dicha parte que los inmuebles o bloques objeto del expediente de ruina que da origen al presente recurso contencioso-administrativo, son las edificaciones ilegales. a las que expresamente se les denegó la licencia urbanística por contravenir el planeamiento de aplicación, de acuerdo con el informe vinculante y desfavorable emitido por la Delegación Provincial del Ministerio de Obras Públicas y Urbanismo de Segovia.

2º).- Que resulta obvio que los edificios (bloques), objeto del expediente de ruina, que da lugar al presente recurso, son independientes entre sí tanto funcionalmente como respecto a sus elementos constructivos por más que el recurrente trate de distraernos con el relato de transacciones mercantiles, hipotecarias y/o de compraventa; y añade que por ello no existe un solo informe, de los aportados no ya por el Ayuntamiento, sino por el mismo recurrente, que no identifique las edificaciones de forma independiente y singular. Precisa igualmente que no puede caber ninguna duda de que las edificaciones habitadas y en un estado de conservación normal, así el Hotel Nayade y el Bloque NUM006 no han sido objeto del expediente, han funcionado de forma totalmente independientes y han seguido así funcionando hasta la presente fecha, sin que el derribo de los bloques o edificaciones en estado de ruina les haya afectado en lo mas mínimo.

3º).- Rechaza por ello la afirmación que formula la parte apelante de que se trata de un solo inmueble, en que las construcciones se encuentran “ancladas” sobre una única parcela y que la misma es indivisible.

4º).- Que no es cierto que se haya incumplido el procedimiento legalmente establecido en el art. 325 del RUCyL , y ello por cuanto que el Ayuntamiento ha solicitado nota simple del Registro de la Propiedad de los citados inmuebles, también ha solicitado certificaciones catastrales y gráficas de los inmuebles afectados, se ha verificado el trámite de información pública, se ha dado audiencia a la Subdelegación del Gobierno en Segovia, y a todos los que han comparecido y que aparecen en las certificaciones remitidas, así como a D. Héctor titular de un embargo.

5º).- El Juzgado de lo Contencioso-Administrativo de Segovia ha valorado correctamente los informes técnicos aportados, de una parte los únicos informes existentes en autos que se refiere al estado de las edificaciones en relación a su seguridad y estabilidad, son los estudios presentados para instar la declaración de ruina, así el emitido por la empresa INCOSA, Investigación y Control de calidad S.A. y el emitido por la arquitecto municipal; y añade que de sendos informes resulta claro que las edificaciones se encuentran una de éllas en ruina inminente y otras en ruina tanto técnica como económica; por otro lado, y por lo que respecta a los informes aportados por el recurrente, así el emitido por el arquitecto D. Apolonio , amén de ser de fechas algunos varios años anteriores a la iniciación del expediente, tiene por objeto valorar el coste para su hipotética terminación, y decimos hipotética, porque resulta evidentemente que habiéndose expresamente denegado la licencia de obras por no ser conformes con el planeamiento, y paralizadas las obras, los mismos no podrían legalmente concluirse; e igualmente los informes de parte lo son con la finalidad de exigir en su caso, el cumplimiento de obligaciones contractuales patrimoniales, ajenas en todo caso al derecho administrativo y al cumplimiento de la normativa urbanística de aplicación, normativa que no puede ser ignorada ni decaer por relaciones civiles y obligaciones entre los promotores y terceras personas.

6º).- Señala la parte apelada finalmente que existiendo causa justificada de declaración de ruina, no puede estar presente el elemento de lesión patrimonial.

CUARTO

 Antes de entrar en el examen del presente recurso es preciso resolver previamente en aplicación del art. 271.2 de la LECiv . si es admisible y procede incorporar a los autos, a instancia de la parte actora, la sentencia de fecha 14 de enero de 2.011 , dictada por esta Sala en el recurso de apelación 245/2011 , en la que se enjuiciaba la conformidad o no a derecho del Decreto 16/2007 de 6 de marzo de 2.007 de la Alcaldía del Ayuntamiento de Vegas de Matute por el que se concede licencia de parcelación-división de la finca NUM000 del Registro de la Propiedad de Segovia, concretamente de la finca sobre la que se han construido los bloques que son objeto de declaración de ruina en el expediente administrativo de autos; la parte actora pretende su incorporación mediante escrito de fecha 28.1.2011, por entender que esa sentencia es posterior al trámite de conclusiones, que en la misma se valoran varias de las pruebas practicadas en el presente recurso, y por cuanto que su contenido puede ser decisivo y condicionante en el resolución del presente recurso. La parte apelada no se opone a la incorporación del citado documento pero no comparte las afirmaciones y opiniones que la apelante verifica con ocasión de su contenido.

La sala en aplicación del citado art. 271.2 de la LECiv . y teniendo en cuenta que dicha sentencia se ha pronunciado tras llevar a cabo el trámite de conclusiones del presente procedimiento y que su contenido pudiera condicionar y ser decisivo en el enjuiciamiento del presente recurso por cuanto que en la misma se anulaba la licencia de parcelación otorgada en relación con la citada finca registral núm. NUM000 sobre la que se encuentran construidos los bloques afectados por la declaración de ruina, es por lo que la Sala acuerda admitir mencionada sentencia para que pueda ser tenida en cuenta y valorada en el presente recurso.

QUINTO

 En primer lugar la parte apelante comienza poniendo de manifiesto a modo de premisa y cuestión previa para el adecuado enjuiciamiento del presente recurso que la resolución impugnada de fecha 11.7.2006, luego confirmada en reposición mediante Decreto de la Alcaldía de fecha 16.7.2007 , declara la ruina de los Bloques ” NUM004 “, NUM005 “, ” NUM003 “, ” NUM002 “, y ” NUM001 ” como si se trataran de cinco inmuebles independientes, ubicados en una urbanización denominada ” DIRECCION000 “, cuando realmente dicho aparthotel, a juicio de la actora, es un único inmueble, la finca registral NUM000 , constituida en régimen de propiedad horizontal y en cuyo inmueble están integrados y ubicados los citados bloques que han sido declarados en ruina como si se tratara de inmuebles independientes, siendo así que el aparthotel constituye un solo único inmueble con el carácter de unidad predial como tiene declarado reiteradamente la Jurisprudencia del T.S.

Sobre la existencia de este único inmueble como unidad jurídica sobre esa misma finca, a que se refiere la parte apelante, a instancia de las mismas partes y con ocasión de la impugnación de una licencia de parcelación-división de la parcela registral núm. NUM000 concedida mediante Decreto 16/07 de fecha 8 de marzo de 2007 , de la Alcaldía del Ayuntamiento de Vegas de Matute se ha pronunciado recientemente esta Sala en sentencia firme (y con efectos de cosa juzgada) de 14.1.2011, dictada en el recurso de apelación núm. 245/2011 y lo hace en los siguientes términos, lo que transcribimos por cuanto que sus razonamientos son relevantes y muy transcendentes para el enjuiciamiento del presente recurso:

<< TERCERO.- Y planteados en dichos términos las distintas posturas procesales de ambas partes, los motivos de impugnación de la licencia de división y parcelación de 8 de marzo de 2007, que es la que constituye el objeto de impugnación en el presente recurso, pivotan en torno a dos cuestiones fundamentales, por una lado a la existencia de una Comunidad de Propietarios constituida en régimen de Propiedad Horizontal, con la existencia de unos elementos comunes que se ven afectados por dicha división y por otro una cuestión estrictamente urbanística referida a la edificabilidad de la parcela y la posibilidad de obstáculos urbanísticos a dicha división o parcelación.

Respecto a lo primero, la sentencia de instancia dedica el Fundamento de Derecho Quinto y viene a indicar que el Ayuntamiento solo ha de comprobar que la solicitud respeta la normativa urbanística y que el hecho de que se obtenga una licencia de parcelación, no quiere decir que ello autorice para dividir o parcelar la propiedad, ya que previamente dicha sentencia distingue entre la licencia de parcelación y la parcelación propiamente dicha, sin embargo tal planteamiento es difícilmente comprensible, ya que si bien conocemos el principio reconocido en el artículo 98.2 de la Ley de Urbanismo de Castilla y León y en el artículo 291 del Decreto 22/2004 , referido a que las licencias se otorgan sin perjuicio del derecho de terceros, en el presente caso no estamos tratando de derechos de terceros, sino de los propios derechos en cuanto afectantes a elementos comunes de una Comunidad de Propietarios, ya que además no se puede sostener conceptualmente que una cosa es la licencia de parcelación y otra la parcelación en si misma, ya que el Reglamento de Urbanismo de Castilla y León establece en el nº7 de la Disposición Adicional, que la parcelación es una división simultánea o sucesiva de terrenos en dos o más nuevas parcelas independientes o cuotas indivisas de los mismos, con lo que resulta evidente que la licencia de parcelación tiene una incidencia real y efectiva en el derecho subyacente, sin que se pueda invocar sin más el artículo 98.2 de la Ley de Urbanismo para eludir el estudio de la cuestión, por cuanto el aspecto relativo a la propiedad del terreno y a la titularidad de los derechos o facultades urbanísticas propias del régimen legal de aquélla propiedad, no son ajenos al acto de control a través de la licencia, máxime cuando en este caso no se trata de una copropiedad, sino de una propiedad constituida en régimen de propiedad horizontal, como indica la propia sentencia apelada al recoger en el número 3 del Fundamento de Derecho Tercero que:

.-Nota simple del registro de la propiedad respecto a la finca registral NUM000 , conteniendo inscripciones 1ª a la 12ª (T.II, F. 380 a 417) que reflejan que sobre el solar de 22.284,01 metros cuadrados existe un único inmueble, con el carácter de unidad predial, constituido en régimen de propiedad horizontal, C.P ” DIRECCION000 “.

Lo que por otro lado se recoge de forma parcial, ya que junto a dicha nota simple, también consta en autos, como sostiene la parte apelante a los folios 633 a 678, la certificación emitida por el Registro de la Propiedad, donde aparece la inscripción 13º, en concreto la que se refiere a la Modificación de la propiedad horizontal folio 653 de autos y donde se inscribe en cumplimiento de la sentencia dictada en los autos del juicio de mayor cuantía 96/92, los elementos comunes del DIRECCION000 , así como la inscripción 14º que recoge el acuerdo transaccional, al que se refieren las sentencias aportadas por la ahora apelante, al folio 679 y 780 de autos, donde se ha precisado que no se podía declarar la nulidad de un acuerdo inexistente por falta de ratificación unánime del mismo, por lo que no cabe duda de que subsiste dicha propiedad horizontal, con elementos comunes afectados por la división aprobada, por lo que no se puede hacer abstracción de dicho régimen, para considerar que la licencia de parcelación se da con independencia de la parcelación propiamente dicha, ya que lo correcto es al contrario, como cabe deducir del régimen de propiedad horizontal que resulta aplicable, tal y como precisa la resolución de la DGRN, de 14-1-2010, BOE 44/2010, de 19 febrero 2010, en la que se precisa que:

En definitiva, y, como ya ha dicho este centro directivo (vide Resoluciones citadas en el “Vistos”), la propiedad horizontal propiamente tal, aunque sea tumbada, desde el momento en que mantiene la unidad jurídica de la finca -o derecho de vuelo- que le sirve de soporte, no puede equipararse al supuesto anterior pues no hay división o fraccionamiento jurídico del terreno al que pueda calificarse como parcelación pues no hay alteración de forma -la que se produzca será fruto de la edificación necesariamente amparada en una licencia o con prescripción de las infracciones urbanísticas cometidas-, superficie o linderos”

Es decir la propiedad horizontal determina la existencia de una unidad jurídica de la finca y si la parcelación implica una división o fraccionamiento jurídico, es por lo que debe por tanto existir previamente el consentimiento unánime, como ha precisado también dicho centro directivo en la resolución de 10-6-2010, BOE 192/2010, de 9 agosto 2010:

 La rectificación de las cuotas correspondientes a cada uno de los elementos independientes de la propiedad horizontal , con afectar a estos, es uno de los requisitos esenciales del título constitutivo del régimen por lo que su modificación ha de sujetarse a los mismos requisitos que su constitución, a saber escritura pública o, sentencia judicial firme (art. 3 Ley Hipotecaria ). Consentimiento unánime de todos los propietarios sujetos al régimen cuyo título constitutivo se modifica, (art. 5 LPH ). Los arts. 5 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal .

Por lo que desde un punto de vista de la existencia de la constitución del régimen de propiedad horizontal, concurre el motivo para la denegación de la licencia de división otorgada, por lo que la sentencia de instancia no resulta conforme a derecho en este punto, como tampoco lo es por cuanto también concurre el motivo de impugnación de la referida licencia por razones urbanísticas, a este respecto el Ayuntamiento apelado se limita a indicar que, en base a los informes técnicos y jurídicos, la licencia resultaba de reglado otorgamiento, por cuanto conforme a aquéllos no concurrían las limitaciones a las que se refiere el artículo 310 del Reglamento de la Ley de Urbanismo , dado que el Plan Parcial de la IV fase de los Ángeles de San Rafael contemplaba una edificabilidad equivalente a los volúmenes materializados a la fecha de su aprobación, por lo que se sostiene que nada impedía la segregación de las nuevas cinco parcelas, siempre que la edificabilidad que se le asigne a las mismas, sea igual o inferior a la que con anterioridad tenía la finca matriz, pues bien si por un lado tenemos que en dichas parcelas existían las edificaciones o restos de las mismas que habían sido derribados, por no haber obtenido en su momento licencia de legalización, como se recoge en la página 3 del escrito de oposición al recurso de apelación, difícilmente cabe hablar de volúmenes materializados, existiendo además otra contradicción en el propio planteamiento del Ayuntamiento, ya que el mismo dice al final en esa misma página, que el hecho de estar una parcela edificada y ser suelo urbano no consolidado no presupone en absoluto su indivisibilidad, pero si presupone la dificultad entonces de pretender aplicar el Plan Parcial, que por su propia naturaleza se refiere a un suelo urbanizable, pero además y en contra de lo que se afirma en la sentencia de instancia, no solo se han practicado las pruebas que en la misma se citan y además sin una debida concreción respecto a su alcance y finalidad, ya que la pericial testifical de Don Apolonio y la referencia al punto 1.4 del informe del mismo página 3, en dicho punto no se manifiesta nada sobre el carácter indivisible o no de la parcela, ya que se limitaba en dicho punto a describir el apartotel, en una pericial practicada en el procedimiento de mayor cuantía 96/1992 que tenía por objeto valorar el coste de las obras pendientes de realización, pero no se cuestionaba en absoluto en dicho informe la indivisibilidad o no de la parcela.

También la sentencia se remite a la testifical de Doña Zaira , pero no hace constar, con independencia de su corrección o no procesal, que dicha Arquitecto también declaro como Perito, como se correspondía a su cualificación profesional como Arquitecto director facultativo de las obras y que como consta al folio 902 contesta a las preguntas 15 y 16 afirmando que se había agotado el aprovechamiento en la finca registral NUM000 , que estaba agotada su edificabilidad por tanto era indivisible, lo que reitera en su declaración testifical al folio 904, donde se concluye que la segregación en cinco nuevas parcelas es contraria al planeamiento urbanístico en vigor y al Reglamento de Urbanismo de Castilla y León, lo que se ratifica en un informe cuya referencia se ha omitido en la sentencia apelada que obra al folio 855, realizado en el recurso contencioso administrativo 12/2008 , pero con mayor trascendencia en este que en aquél, donde se indicaba por el Arquitecto de la Oficina Técnica de Asistencia y Asesoramiento de la Diputación Provincial de Segovia, Don Pedro Francisco :

Que conforme se establece en el Plan Parcial “los Ángeles de San Rafael-IV Fase”, aprobado definitivamente con fecha 30 de septiembre de 2004 y publicado en el Boletín Oficial de la Provincia de Segovia el 31 de enero de 2005, la Parcela está afectada, según los planos, por las Ordenanzas E.3.N y E.2.N.

Que dichas Ordenanzas se corresponden con las Ordenanzas E.3. y E.2. del texto, las cuales son de aplicación, como se indica en la Normativa, ” …a las áreas de suelo urbanizable donde se considera concluido el proceso de ocupación del espacio y, consecuentemente, en la misma se ha agotado el aprovechamiento urbanístico.”

Por tanto, desde el 31 de enero de 2005, fecha desde que está en vigor el Plan Parcial “Los Ángeles de San Rafael – IV fase”, en la Parcela en cuestión está consumida toda la edificabilidad o aprovechamiento urbanístico.

Consecuentemente, a tenor de lo dispuesto en el Art. 310.1.c) del Reglamento de Urbanismo de Castilla y León, dichos terrenos son indivisibles.

Por lo que dicho informe que viene a ratificar el criterio expuesto por Doña Zaira , frente a la declaración de la Arquitecta Municipal Doña Flor , que en su declaración testifical pericial al folio 793 de autos, a preguntas de si le constaba si eran fincas independientes o partes de una sola finca, manifiesto desconocerlo, todo lo cual viene a corroborar que la licencia de parcelación ahora impugnada tampoco resulta conforme a derecho, desde un punto de vista urbanístico, al vulnerar lo establecido en el precepto antes citado del Reglamento de Urbanismo de Castilla y León, por lo que de todo ello deriva la consecuencia obligada de con revocación de la sentencia de instancia declarar la nulidad del Decreto 16/07 de fecha 8 de marzo de 2007 , de la Alcaldía del Ayuntamiento de Vegas de Matute, por el que concede licencia de parcelación- división de la parcela de la finca NUM000 del Registro, por no ser la misma conforme a derecho.>>.

De dicha sentencia y en orden al enjuiciamiento del presente recurso merece destacar la siguiente conclusión contenida en la misma: que la finca registral NUM000 , como quiera que en la misma existe una comunidad de propietarios denominada ” DIRECCION000 ” constituida en régimen de propiedad horizontal, constituye una unidad jurídica, y por ello considera por un lado, que para la rectificación de las cuotas correspondientes a cada uno de los elementos independientes de la citada propiedad horizontal se exige consentimiento unánime de todos los propietarios sujetos al régimen cuyo título se modifica, y que también se exige ese consentimiento unánime para la parcelación desde el momento en que la misma implica división o fraccionamiento de esa unidad predial que constituye una unidad jurídica.

SEXTO

 Y la parte apelante no solo denuncia que el citado aparthotel y la finca sobre el que se ubican los diferentes bloques que conforman el mismo constituyen un solo inmueble con unidad jurídica y predial, mientras que por el contrario el Ayuntamiento la tramitado y verificado la declaración de ruina de los citados cinco bloques (” NUM004 “, NUM005 “, ” NUM003 “, ” NUM002 “, y ” NUM001 “) como si se trataran de cinco inmuebles independientes y al margen de la unidad jurídica que es la finca registral NUM000 , sino que como consecuencia de haber obviado esta relevante circunstancia jurídica tanto por los solicitantes de la declaración de ruina como por el Ayuntamiento, en la tramitación del expediente de declaración de ruina y en su resolución se han incurrido en vicios y defectos de tramitación que motivan que concurra la causa de nulidad del art. 62 de la Ley 30/1992 . En concreto la parte apelante denuncia en primer lugar que la resolución impugnada es nula por no haberse seguido el procedimiento legalmente establecido en los arts. 325 y 326 del RUCyL con infracción del mismo y con patente error de la sentencia de instancia en la apreciación de la prueba, y ello porque al formularse las solicitudes de ruina no se ha cumplido por los solicitantes ninguno de los 9 requisitos establecidos en el art. 325 del RUCyL, y porque a los propietarios y ocupantes del Bloque ” NUM006 ” (entre éllos los recurrentes que son propietarios de los apartamentos NUM017 , NUM018 y NUM019 ) no se les ha notificado el expediente ni se les ha dado el trámite de audiencia, por lo que se ha infringido lo dispuesto en el art. 326.1 del RUCyL, causándose a los mismos la consiguiente indefensión.

El examen de esta cuestión exige recordar el tenor literal del art. 107.2 de la LUCyL los arts. 325 y 326.1 que se denuncian como infringidos. Así señala el citado art. 107.2 lo siguiente:

 “La declaración de ruina se producirá de oficio o a instancia de cualquier interesado, previa tramitación de procedimiento con audiencia al propietario, a los ocupantes y a los demás titulares de derechos, así como a la Administración competente en materia de defensa del Patrimonio Histórico”. En desarrollo de esta previsión legislativa disponen los arts. 325 y 326.1 (vigentes en el momento de tramitar y resolver el citado expediente de ruina lo siguiente:

“Artículo 325 . Inicio del procedimiento

 1.- El procedimiento de declaración de ruina puede iniciarse de oficio por el Ayuntamiento, mediante acuerdo del órgano municipal competente.

 2.- Asimismo, el procedimiento de declaración de ruina de un inmueble puede iniciarse a solicitud de cualquier persona interesada. A tal efecto puede considerarse interesada, entre otros, toda persona física o jurídica que alegue daños o peligro de daños propios derivados del estado actual de un inmueble. La solicitud debe cumplir los siguientes requisitos:

  1. a) En el escrito de solicitud debe constar:

 1º- Los datos para la identificación del inmueble cuya declaración de ruina se solicita.

 2º- El supuesto o supuestos alegados de estado ruinoso del inmueble.

 3º- La relación de ocupantes del inmueble, cualquiera que sea el título de posesión.

 4º- Los titulares de derechos reales sobre el inmueble, si los hubiere.

 5º- Acreditación de la titularidad de derechos sobre el inmueble, en su caso.

  1. b) La solicitud debe acompañarse de un certificado técnico, el cual debe:

 1º- Describir el estado físico del inmueble.

 2º- Justificar la causa de declaración de ruina invocada.

 3º- Describir y valorar las obras necesarias para mantener o reponer las condiciones de seguridad y estabilidad señaladas en el art. 19 , justificando que su coste excede del límite del deber legal de conservación definido en dicho artículo.

 4º- Informar si el inmueble reúne condiciones de seguridad y salubridad suficientes para la permanencia de sus ocupantes, hasta que se adopte la resolución que proceda.

Artículo 326 . Tramitación y resolución del procedimiento

 1.- Una vez iniciado el procedimiento de declaración de ruina, debe darse audiencia a los propietarios, ocupantes y titulares de derechos reales sobre el inmueble, poniéndoles de manifiesto el expediente y dándoles traslado de copia de los informes técnicos obrantes en el mismo para que, dentro de un plazo de quince días, puedan alegar y presentar los documentos, justificaciones y medios de prueba pertinentes. Cuando el procedimiento afecte a un Bien de Interés Cultural declarado o en proceso de declaración, debe notificarse el inicio del procedimiento y las resoluciones ulteriores a la Administración competente.”.

SÉPTIMO

 El examen también de dicha denuncia además de tener en cuenta y no olvidar lo dicho por esta Sala en la citada y trascrita sentencia de 14.1.2011 en torno a la existencia de la unidad jurídica de la finca registral NUM000 en la que se ubican no solo los bloques afectados por la declaración de ruina sino también los demás bloques o edificaciones existentes en dicha unidad predial jurídica que conforman dicha parcela sobre la que se constituye la citada Comunidad de propietarios ” DIRECCION000 ” en régimen de propiedad horizontal, exige recordar las siguientes circunstancias físicas y jurídicas que concurren en torno a dicha finca y las edificaciones existentes en la misma, y que resultan plenamente acreditadas por la totalidad de los medios de prueba obrante en autos, pero sobre todo con el contenido y pronunciamientos recogidos en la sentencia de 28.1.1994, dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 56 de Madrid en el juicio de Mayor Cuantía núm. 96/1992 , en la sentencia de 17.6.1995 , dictada en el rollo de apelación 289/1994, por la Audiencia Provincial de Madrid , y en la STS, de fecha 10.7.1998 , dictada en el recurso de casación núm. 3411/1995 :

1º).- Que por el Arquitecto, Arquitecto D. Adriano , se redactó en el año 1.971 un proyecto de construcción del “Hotel Náutico” en la URBANIZACIÓN000 (Segovia), sita en el término municipal de “Vegas de Matute” (Segovia), otorgándose por la Cía. Mercantil Inmobiliaria Los Ángeles de San Rafael, S.A., hoy Cía. Internacional de Bienes y Raíces, S.A., escritura de obra nueva en construcción de dicho Hotel Náutico con fecha 18.2.1971, que se inscribe en el Registro de la Propiedad num. 3 de Segovia al tomo NUM020 , finca NUM000 , inscripción 2 causando la inscripción 7ª rectificación de la superficie de la finca que queda en 22.284,01 m2. Posteriormente en el año 1.979 se elaboró por el mismo arquitecto un proyecto de reforma del Hotel Náutico convirtiéndolo en el llamado ” DIRECCION000 “.

2º).- Con fecha 16.3.1979 se otorga por Cía. Internacional de Bienes y Raíces, S.A., escritura de declaración de obra nueva y nueva descripción de un edificio en construcción, destinado a Aparthotel, denominado ” DIRECCION000 “, que se inscribe en el Registro de la Propiedad num. 3 de Segovia, en la finca num. NUM000 , causando la inscripción 8ª; asimismo se aumenta el volumen de construcción, en -lo que respecta al bloque NUM007 , mediante la escritura de Adición de obra nueva de fecha 29.11.1979, que causa la inscripción 10ª.

3º).- Que a tenor de las inscripciones 8ª y 10ª, el citado Aparthotel ” DIRECCION000 ” consta de los siguientes 9 módulos o bloques:,

a).- Bloque ” NUM004 “, dividido en:

a.1).- Planta NUM021 (que alberga salones y terrenas).

a.2).- Planta NUM022 en la que existen salones y servicios.

a.3).- Planta NUM023 que alberga los servicios de cafetería, restaurante, cocina, oficce, sala de juegos y oficina de dirección.

a.4).- Y planta NUM024 que constituye una terraza al aire libre.

b).- Anexo Bloque ” NUM004 ” dividido en:

b.1).- Planta NUM021 con apartamentos-vivienda y cuartos trasteros.

b.2).- Planta NUM022 con apartamentos-vivienda y zonas servicios complementarios destinada a almacenes vestuarios, viviendas de personal, locales y lavanderías.

b.3).- Planta NUM023 con apartamentos-vivienda y tiendas con zona de servicios destinada a accesos, tiendas y una terraza.

c).- NUM008 , por el que se accede a la arqueta principal y marquesina, sirviendo de unión entre los distintos bloques.

d).- Bloque ” NUM006 “, dividido en:

d.1).- Planta NUM021 con locales comerciales, acceso al torreón de ascensores, escalera principal de intercomunicación y conserjería).

d.2).- Plantas NUM022 a NUM025 con apartamentos-vivienda, trasteros y acceso al torreón de ascensores.

e).- Bloque ” NUM003 “, compuesto de plantas NUM022 a NUM026 , destinadas a apartamentos-vivienda y acceso a torreón de ascensores.

f).- Bloque ” NUM002 ” dividido en:

f.1).- Planta NUM027 , planta NUM021 , planta NUM022 , planta NUM023 con apartamentos vivienda, cuartos ti-asteros, vestuario de piscina, gimnasio y anexo al servicio de piscina.

f.2).- Y planta NUM028 con terraza sobre cubierta de la planta NUM023 y piscina cubierta)

g).- Bloque ” NUM009 “, destinado a central de calefacción y depósito de propano.

h)).- Bloque ” NUM007 “, destinado a viviendas, locales y trasteros.

i).- Bloque ” NUM001 “, destinado también a viviendas, locales y trasteros.

4º).-Que Cía. Internacional de Bienes y Raíces, S.A. enajena la mayor parte de los apartamentos y locales del Bloque ” NUM006 ” a terceras personas mediante documentos privados suscritos en el año 1.980, en cuya estipulación IV se hace constar que los respectivos apartamentos y locales forman parte del edificio realizado según proyecto del Dr. Arquitecto D. Adriano y con arreglo a la memoria y planos que componen el mismo.

5º).- Que dicha entidad procede, sin intervención de los propietarios del Bloque ” NUM006 “, a efectuar la división horizontal del Aparthotel ” DIRECCION000 “, constituyéndolo en régimen de propiedad horizontal mediante escritura de fecha 25.3.1983, complementada y aclarada por otra de fecha 19.4.1983, que se inscriben causando la inscripción 12ª de la finca NUM000 de Registro de la Propiedad núm. 3 de Segovia. Que mediante dicha división horizontal la comunidad general Faro de Castilla se constituye con dos fincas independientes: una de ellas compuesta por el Bloque ” NUM006 “, con un coeficiente de participación en el conjunto del 17,35 % (finca num. NUM022 que pasa a formar la finca registral num. NUM029 ), y otra compuesta por resto del complejo, con un coeficiente de participación del 82,65 % (finca num. NUM023 que pasa a formar la finca registral num. NUM030 ). Por otro lado, en dicha escritura de división horizontal del referido ” DIRECCION000 ” se fijan como elementos comunes los siguientes:

a).- Todos aquellos que a título de ejemplo enumera el artículo 396 del Código Civil .

b).- El NUM008 .

c).- El bloque NUM009 , destinado a central de calefacción.

d).-La planta tercera del bloque NUM002 , destinada a terraza sobre cubierta de la planta NUM023 en dicho bloque piscina-cubierta.

6º).- Que mediante la misma escritura de fecha 25.3.1983, la Cia. Internacional de Bienes .y Raíces, S.A., hace dación en pago de deudas en favor de Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Segovia de la finca que venía descrita en el apartado III de dicha escritura, párrafo A-l, que después como “Complemento de la Adjudicación” se específica que es la num. 2 del Aparthotel ” DIRECCION000 conforme había quedado configurada mediante la división horizontal.

7º).- Por otro lado, mediante escritura publica de fecha 19.4.1983 se constituye en régimen de propiedad horizontal el Bloque ” NUM006 ” del citado aparthotel, constituyéndose con ello una subcomunidad dentro de la Comunidad de Propietarios del citado aparthotel, denominada C.P. ” DIRECCION000 Bloque NUM006 “, todo ello de conformidad con lo establecido en la Norma C) de los Estatutos de la C.P. ” DIRECCION000 “; por ello, todos los propietarios del Bloque ” NUM006 ” tiene establecido en sus respectivos títulos de propiedad dos coeficientes, uno en relación con la Comunidad General ” DIRECCION000 “, y otro coeficiente con relación al expresado Bloque que ” NUM006 “. También se constituyó mediante escritura pública de 6.8.1998, aclarada en dos posteriores escrituras la subcomunidad del Bloque ” NUM007 ” en régimen de propiedad horizontal, cuyos propietarios también tienen asignados dos coeficientes, uno en relación con el Bloque ” NUM007 “, y otro en relación con la Comunidad de Propietarios general ” DIRECCION000 “.

8º).- Posteriormente en sentencia de fecha de 28.1.1994, dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 56 de Madrid en el juicio de Mayor Cuantía núm. 96/1992 , confirmada en los extremos que a continuación se reseñan tanto en la sentencia de 17.6.1995, dictada en el rollo de apelación 289/1994, por la Audiencia Provincial de Madrid , como en la STS, de fecha 10.7.1998, dictada en el recurso de casación núm. 3411/1995 , y tras estimar la demanda formulada en dicho recurso pronuncia el siguiente fallo:

 “Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por “COMUNIDAD DE PROPIETARIOS FARO DE CASTILLA BLOQUE NUM006 DE LA URBANIZACIÓN000 ” (SEGOVIA), don Remigio , doña Asunción , don Jose Manuel y doña Constanza , contra “COMPAÑÍA INTERNACIONAL DE BIENES RAÍCES, S.A.”, “CAJA DE AHORROS Y MONTE DE PIEDAD DE SEGOVIA”, don Adriano , don Alvaro y Paulina , debo declarar y declaro:

 Primero.- Que son elementos comunes del aparthotel DIRECCION000 de los URBANIZACIÓN000 , el Bloque NUM004 , destinado a cafetería, restaurante, cocina, office, sala de juegos, oficina de dirección, salones, servicios y terraza, parte de la NUM022 planta del NUM005 , destinado a almacenes, vestuarios, comedores de personal, locales y lavandería, y parte de la NUM023 planta del Bloque NUM002 , destinada a vestuarios de piscina, gimnasio y anexo al servicio de piscina.

 Segundo.- La nulidad de la escritura de división horizontal otorgada ante el Notario del Espinar don Héctor el 25.3.83, con el número 529 de su Protocolo, únicamente en lo que respecta a la descripción de la finca número NUM023 y la norma II-b) de los Estatutos de la Comunidad, que habrán de quedar redactados en la siguiente forma:

 Finca número NUM023 , finca compuesta de parte del NUM005 , Bloque NUM003 , parte del Bloque NUM002 , Bloque NUM007 y Bloque NUM001 , cada uno con la siguiente composición:

 Parte del NUM005 (de superficie construida 2.097, 20 m2), compuesta de: Planta NUM021 , de 597, 98 m2, destinada a nueve apartamentos-vivienda y cinco cuartos trasteros, NUM022 , de 564,42 m2, destinada a nueve apartamentos-vivienda y ocho tiendas con una zona de servicios de 346, 55 m2, destinada a accesos, siete tiendas y una terraza.

 Bloque NUM003 (de superficie construida de 4.748, 25 m2), compuesto de: planta NUM022 , de 607,80 m2, destinada a doce apartamentos- viviendas y acceso al torreón de ascensores; NUM023 , de 812,30 m2, destinada a 12 apartamentos-vivienda, treinta y seis cuartos trasteros y acceso al torreón de ascensores; NUM028 , de 1.088,24 m2, destinada a doce apartamentos-vivienda, treinta y seis cuartos trasteros y acceso al torreón de ascensores; NUM025 , de 1.255,86 m2, destinada a veinticuatro apartamentos- vivienda y acceso al torreón de ascensores; y NUM026 , de 984,04 m2, destinada a doce apartamentos-vivienda y acceso al torreón de ascensores.

 Parte del Bloque NUM002 (de superficie construida de 1.603, 71 m2), compuesto de: planta NUM027 , de 358,80 m2, destinada a cinco locales; planta NUM021 , de 304, 75 m2, destinada a cuatro apartamentos-vivienda y hueco de escalera, planta NUM022 , de 489,22 m2, destinada a cuatro apartamentos-vivienda, siete cuartos trasteros y hueco de escalera, planta NUM023 o nivel, de 451,04 m2, destinada a cuatro apartamentos-vivienda y cinco cuartos trasteros.

Bloque NUM007 (de superficie construida 5.519, 29 m2), compuesto de: planta NUM021 , de 504, 00 m2, destinada a diez locales comerciales, diez trasteros y acceso al torreón de ascensores; NUM022 de 1008,32 m2, destinada a diecinueve apartamentos vivienda, seis trasteros y acceso al torreón de ascensores, NUM023 , de 1495, 26 m2, destinada a veintidós apartamentos vivienda, diez trasteros y acceso al torreón de ascensores, NUM025 , de 568,14 m2, destinada a ocho apartamentos-vivienda y escalera de acceso al torreón de ascensores, y NUM026 , de 410, 95 m2, a la que se accede por la escalera interior y por el torreón de ascensores, destinada o ocho apartamentos-vivienda, escalera interior de acceso y torreón de ascensores.

Bloque NUM001 (de superficie total construida de 3.672, 90 m2), compuesto de planta NUM021 , de 665,28 m2, destinada a diez apartamentos-vivienda, NUM023 , de 748,40 m2, destinada a diez apartamentos-vivienda, y NUM025 de 776,44 m2, destinada a una sola vivienda familiar.

 Norma II-b) de los Estatutos. Son elementos comunes todos aquellos que a título de ejemplo enumera el artículo 396 del Código Civil , el NUM008 de 374,00 m2, destinado a recepción-conserjería y comunicación de distintos bloques, el Bloque NUM004 , de 3428,60 m2, destinado a cafetería, restaurante, cocina y office, sala de juegos, oficina de dirección, salones, servicios y terraza, el Bloque NUM009 , de 225,00 m2, destinado a central de calefacción, parte de la NUM022 planta del NUM005 , de 585,32 m2, destinado a almacenes, vestuarios, comedores de personal, locales y lavandería, la planta NUM028 del Bloque NUM002 de 942,19 m2, destinada a piscina cubierta y terraza sobre cubierta de planta NUM023 , y parte de planta NUM023 del Bloque NUM002 , de 157,00 m2, destinada a vestuarios de piscina, gimnasio y anexo al servicio de piscina.

 Tercero.- Acordando que se practiquen en el Registro de la Propiedad número 3 de Segovia las rectificaciones oportunas en la finca registral número NUM000 referida a la división horizontal del aparthotel DIRECCION000 , y en la finca registral número NUM030 , que es la señalada como número 2, según resulta de la anterior división.

 Cuarto.- Que debo condenar y condeno a “COMPAÑÍA INTERNACIONAL DE BIENES RAÍCES, S.A.” y a “CAJA DE AHORROS Y MONTE DE PIEDAD DE SEGOVIA” a estar y pasar por estas declaraciones, y sin perjuicio de las relaciones contractuales existentes entre ambas entidades en virtud de escritura de dación en pago de fecha 25.3.83.”

9º).- En ejecución de tales pronunciamientos firmes se ha inscrito en el Registro de la Propiedad num. 3 de Segovia la modificación del título constitutivo del régimen de propiedad horizontal en la finca NUM000 , inscripción que por mandato judicial se ha llevado a efecto el día 6 de julio de 1999, dando lugar a la inscripción 13ª de la finca registral NUM000 e incluyendo como elementos comunes los declarados como tales en la sentencia, como así se recoge en los folios 635 a 638 del recurso. Así, tras tales pronunciamientos judiciales y mencionada inscripción quedan en la finca NUM000 como elementos comunes y privativos los que respectivamente se reseñan a continuación:

a).- Elementos comunes del citado Aparthotel:

– NUM008 .

– Bloque ” NUM004 ” (Cafetería, Restaurante, Salones Sociales, etc.).

– Bloque ” NUM009 ” de Central Calefacción.

– Bloque NUM005 ” (Parte NUM022 Planta, lavandería, Almacenes, etc.)

– Bloque ” NUM002 ” ( NUM031 Planta, Piscina Cubierta, y parte 2ª, Gimnasio, Vestuarios)

  1. b) Elementos privativos del citado Aparthotel:

– Parte Bloque ” NUM005 “.

– Bloque ” NUM006 “.

– Bloque ” NUM003 “.

– Parte Bloque ” NUM002 “.

– Bloque ” NUM007 “

– Bloque ” NUM001 “.

Esta es la situación jurídica que presentaban en torno a su titularidad los citados bloques o módulos en el momento de formularse la solicitud de declaración de ruina el día 25.1.2006, y ello por haber sido así declarado mediante sentencia judicial firme llevada a efecto y cumplida en dicho extremo. No obstante lo anterior, esta situación jurídica (en concreto la situación de comunidad en régimen de propiedad horizontal existente en el “Aparthotel DIRECCION000 ) se pretendió modificar, más bien extinguir y liquidar sin éxito mediante un contrato transaccional de fecha 28.10.2004 (tal y como así consta en dicho contrato transaccional al folio 177 de tomo III-ampliación), firmado por un lado por los presidentes de la Comunidad de propietarios, y por otro por los representantes de las mercantiles que luego promovieron la declaración de ruina, sin embargo dicho contrato no fue aprobado por sendas Juntas Generales de Propietarios, celebradas ambas el día 30.11.2004, una por la C.P. ” DIRECCION000 “, y la otra por la C. DIRECCION000 -Bloque NUM006 “, al no haberse logrado la unanimidad exigida al respecto por la normativa aplicable (y recordada en el mencionado contrato transaccional -folio 179 del tomo III-ampliación), lo que así fue corroborado por la sentencia del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción num. 1 de Segovia de fecha 8.2.2006 , confirmada en dicho extremo en apelación por sentencia de la A.P. de Segovia de 22.11.2006 (doc. 17 y 18 de la demanda).

10º).- No obstante no aprobarse dicho acuerdo transaccional, los mismos firmantes del mismo otorgaron escritura pública de transacción extrajudicial con fecha 20.1.2006 (doc. 19 de la demanda), y con apoyo en el contenido de dicho documento, en la resolución de 11.7.2006 de declaración de ruina del Alcalde-Presidente del Ayuntamiento de Vegas de Matute, objeto de impugnación en el presente recurso, también con apoyo en el hecho de haberse demolido los bloques afectados por la declaración de ruina tras dicho acuerdo y tras obtenerse licencia de demolición, y con apoyo en la licencia urbanística de parcelación otorgada por el Ayuntamiento de Vegas de Matute el día 8.3.2007, se procede por el Registrador de la Propiedad núm. 3 de Segovia a inscribir el día 9.4.2007 “la demolición de los edificios construidos en la finca de este número y las resultantes de sus divisiones, excepto los bloques NUM006 y NUM007 , la extinción de comunidad de propietarios, la división de cosa común y el cumplimiento del acuerdo transaccional y la división material de esta finca en las cinco citadas, cuya descripción e independientes se practica con esa misma fecha”, tal y como resulta de la escritura notarial de 7.11.2006 y que da lugar a la inscripción 14ª de la finca registral NUM000 (folios 638 a 645 del recurso).

Ni que decir tiene que mencionada licencia urbanística de parcelación ha sido declarada nula por sentencia firme de esta Sala dictada en el recurso de apelación 245/2010 con fecha 14.1.2011 , y que hemos recordado y trascrito líneas arriba; y que por otro lado, la conformidad o no a derecho de la declaración de ruina es objeto de examen y enjuiciamiento en el presente recurso

11º). Por lo que respecta a los bloques ” NUM002 “, ” NUM003 “, ” NUM004 ” y ” NUM005 “, declarados en ruina, comenzaron a ser construidos entre 1.975 a 1977, si bien respecto de dichos bloques (incluido el Bloque NUM001 cuya edificación no se inició nunca ni siquiera su cimentación) se acordó la paralización de su ejecución por Decreto del Ayuntamiento de Vegas de Matute de fecha 23.5.1979, por no estar contempladas dichas obras en la licencia otorgada con fecha 24.1.1971. Tras lo anterior por resolución del mismo Ayuntamiento se deniega en relación a dichos bloques la licencia solicitada a la mercantil solicitante “Compañía Internacional de Bienes Raíces, S.A.” para la conversión y adaptación del “Hotel Náutico Los Ángeles de San Rafael en aparthotel ” DIRECCION000 “. Finalmente la construcción de tales bloques se paralizó en torno al año 1.983 sin concluirse su edificación y sin haberse podido destinarse al fin o actividad para el que se proyectaron por no estar amparados en la correspondiente licencia (folios 879 a 890 del recurso). La edificación alcanzada por dichos edificios es la que reflejan las fotografías incorporadas a sendos informes de Incosa de fecha 23.11.2004 (expediente III ampliación) y 29.7.2003 (expediente II ampliación).

Por tanto era público y notorio que tales edificaciones estaban inacabadas y abandonadas, y nunca habían podido ser utilizadas ni ocupadas. Por otro lado, tras la paralización de dichas obras ningún expediente sancionador o de restauración de la legalidad se tramitó respecto de mencionadas edificaciones por el citado Ayuntamiento. En todo caso, mencionados edificios fueron demolidos tras dictarse la resolución de declaración de ruina de fecha 11.7.2006. Igualmente conviene reseñar, por ser un hecho acreditado y puesto de manifiesto en todos los informes periciales y por todos los técnicos, que el bloque ” NUM001 ” no comenzó a edificarse ni siquiera sus cimientos, por lo que nunca pudo ser demolido.

OCTAVO

 Antes de continuar con el examen del presente recurso hemos de recalcar que a diferencia de lo que señala la sentencia de instancia en el párrafo segundo del F.D. Segundo, para esta Sala es relevante y transcendental el relato de hechos que hemos verificado para el adecuado enjuiciamiento del presente recurso, como lo fue para la Sala al dictar la sentencia de 14.1.2011 en el recurso de apelación 245/2010 . Y decimos que es relevante porque dichos hechos así trascritos nos acreditan y ponen de manifiesto la titularidad y situación jurídica en que se encontraba la parcela de autos, en definitiva la finca registral NUM000 en la que se encontraban edificados los bloques afectados por la declaración de ruina.

Es verdad que el objeto del presente recurso es valorar si la declaración de ruina es o no ajustada a derecho, y por ello no puede ser en ningún caso irrelevante (como erróneamente afirma la sentencia de instancia) la indivisibilidad de la finca en que se levantan dichos bloques, la titularidad o mejor dicho la comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal que existe en la misma y que así fue reconocida y declarada en tres sentencias civiles (antes recordadas y reseñadas) dictadas, respectivamente, por el Juzgado de Primera Instancia núm. 56 de Madrid, confirmada en estos extremos en apelación por sentencia de la AP de Madrid, e igualmente por sentencia del T.S, Sala Primera, sentencias que vienen a reconocer que otros varios módulos construidos (aunque no acabados) en dicha finca registral núm. NUM000 tienen la condición de elementos comunes en dicha propiedad horizontal y no la condición de bienes privativos. Por tanto era relevante y no desdeñable el extenso relato que al efecto hizo la actora y que reitera en apelación, y por ello parte de dicho relato ha sido recogido por esta Sala, tras comprobar su acreditación con la amplia prueba practicada en autos.

Además, si tenemos en cuenta que las empresas y personas solicitantes de la declaración de ruina, lo que en el fondo pretendían era extinguir la comunidad de propietarios existente para poder parcelar dicha finca registral NUM000 , y esta extinción no la habían logrado buscando el acuerdo unánime de los propietarios integrantes en la Junta General, resulta evidente, de sentido jurídico y también de sentido común, que si dicha comunidad se pretende que se extinga mediante la declaración de ruina de los edificios integrados en dicha Comunidad de Propietarios, para dicha extinción por este trámite o vía procedimental tendrán que ser oídos (o al menos debe dárseles la posibilidad de ser oídos) los mismos propietarios que tienen voz y voto en la junta general de la comunidad de propietarios por formar parte de la misma según su título constitutivo; sino fuera, así el procedimiento de declaración de ruina se estaría utilizando en fraude de ley, es decir para una finalidad distinta para la que está prevista; es decir que la declaración de ruina no tiene por objetivo y fin prioritario e innato extinguir una comunidad, sino exigir el cumplimiento de los deberes urbanísticos que corresponden a los propietarios en relación a los inmueble de su titularidad, según resulta del art. 8.2 de la LUCyL . De no haberse buscado y pretendido ese fin de extinguir la comunidad de propietarios respecto de determinados elementos comunes, lógicamente se hubiera buscado una demolición ordinaria, previa licencia urbanística, de los citados módulos o bloques cuya ejecución se paralizó hace treinta años y que carecían de licencia urbanística para su levantamiento por haberse denegado expresamente por el Ayuntamiento, pero no utilizando la vía de la “declaración de ruina”, que conlleva otros efectos.

NOVENO

 Por otro lado, también afirma la sentencia de instancia que “en cuanto a los requisitos de la solicitud presentada, tras un examen de la misma, se comprueba que en líneas generales cumple con los requisitos p revistos en el art. 325 del mismo cuerpo legal antes citado”. Sin embargo, la Sala no comparte ni puede compartir esa valoración, toda vez que el expediente administrativo tramitado al respecto acredita el incumplimiento denunciado por la apelante, incumplimiento en el que incurre la solicitud de declaración de ruina, y que consiente el Ayuntamiento desde el momento en que estos han conceptuado y considerado desde el principio y a lo largo de todo el expediente los bloques objeto de la declaración de ruina jurídicamente como edificaciones distintas inmuebles distintos y separados de la finca registral NUM000 en la que se ubican, cuando resulta evidente del relato de hechos verificado y de lo ya declarado por esta Sala en la sentencia dicha de 14.1.2011 que dichas edificaciones junto con otras forman parte de un todo que es la unidad predial y la unidad jurídica que constituye mencionada finca registral en la que se encuentra constituida una Comunidad de Propietarios en Régimen de Propiedad Horizontal de la que forman parte, según el relato de hechos verificado por esta Sala en el F.D. Séptimo, unos determinados elementos privativos y otros comunes. Y dentro de estos elementos comunes se encuentran algunos de los bloques declarados en ruina, tal y como así se declaró por la sentencia de fecha 28.1.1994 , así el Bloque ” NUM004 “, parte del Bloque ” NUM005 “, y parte del Bloque ” NUM002 “; y sin embargo en el expediente de ruina se hace reseña y se tramitan como si mencionados elementos fueran de naturaleza privativa, atribuyendo su exclusiva titularidad a alguna de las empresas solicitantes de la declaración de ruina, cuando ello no era así como fue declarado en sentencia firme y con efectos de cosa juzgada por los Tribunales Civiles.

Y al no respetar esa titularidad y la naturaleza “como elementos comunes” que ostentan esos bienes dentro de la C.P. ” DIRECCION000 ” resulta evidente que la solicitud de declaración de ruina y la tramitación del expediente se ha verificado incumpliendo claramente lo dispuesto tanto en el art. 107.2 de la LUCyL , como en los art. 325 y 326.1 de RUCyL . Esto conlleva que se aprecie en el expediente, y más concretamente en la solicitud presentada acompañada de los correspondientes informes, las siguientes irregularidades: que se haya identificado solo las edificaciones cuya ruina se pretende, pero no el inmueble del que forman parte; que se haya omitido los propietarios y ocupantes de dicho inmueble -finca registral NUM000 – que como integrantes de la Comunidad de Propietarios constituida en régimen de propiedad horizontal sobre dicha finca tenían sobre dichos elementos comunes los derechos que les reconoce ese específico régimen de propiedad; que se haya omitido la relación de los verdaderos titulares no solo de los módulos cuya ruina se pretende sino también y sobre todo de los propietarios integrantes de dicha Comunidad de Propietarios, que como tal también son titulares de derechos reales sobre mencionados elementos comunes; y al omitirse esa verdadera titularidad, lógicamente tampoco se ha aportado documentación que acredite a los titulares de dicho inmueble. Por otro lado, es verdad que con la declaración de ruina, por los solicitantes se acompañan, entre o tros documentos sendos informes técnicos, emitidos por la entidad INCOSA. Ahora bien, examinado el contenido de sendos informes se corrobora que los dos se emitieron más de dos años antes de pedirse la declaración de ruina, y lo fueron para conocer las patologías y el estado de la estructura de tales edificaciones, pero dicho informe no se elabora con el propósito directo e inmediato de formular la solicitud de declaración de ruina, y esta circunstancia es la que explica que sendos informes no se ajusten a las exigencias previstas para los mismos en el art. 325.2 .b) del RUCyL, por cuanto que si bien “describen el estado físico del inmueble” y de su contenido pudiera inferirse la causa que motiva la demolición informada, sin embargo en ninguno de los dos informes (lo que tampoco luego se subsana en el informe de la arquitecto municipal) se cumple la siguiente exigencia prevista en el art. 325.2.b.3º del RUCyL: “Trascribir y valorar las obras necesarias para mantener o reponer las condiciones de seguridad y estabilidad señaladas en el art. 19 , justificando que su coste excede del límite del deber legal de conservación definido en dicho artículo”. Por otro lado, en sendos informes técnicos tampoco se informa si el inmueble reúne condiciones de seguridad y salubridad suficientes para la permanencia de sus ocupantes, hasta que se adopte la resolución que proceda, tal como exige el art. 325.2.b.4ª del RUCyL, pero esta omisión no implica ninguna infracción toda vez que los citados inmuebles afectados por la presunta ruina estaban desocupados, como así se ha acreditado claramente.

Además de estas irregularidades que presenta la solicitud y demás documentación presentada para formular la petición de declaración de ruina, durante la tramitación de tal solicitud se incurre en otra infracción grave, que vulnera el art. 107.2 de la LUCyL y el art. 326.1º del RUCyL, como es el de no haberse dado audiencia a todos los propietarios, ocupantes y titulares de derechos reales sobre bienes inmuebles, como lo corrobora que a los actores y demás propietarios de bienes privativos del Bloque ” NUM006 ” no se les diera audiencia, poniéndoles de manifiesto el expediente y los informes técnicos presentados a fin de que pudieran formular alegaciones; y esta audiencia a los actores en su condición de propietarios incluidos dentro del Bloque ” NUM006 ” era necesaria e imperativa según el citado precepto por cuanto que como tales propietarios privativos de apartamentos que forman parte de la C.P. ” DIRECCION000 ” constituida en régimen de propiedad horizontal dentro de la finca NUM000 también eran titulares de derechos de los demás elementos comunes que forman parte de dicha comunidad, dentro de los cuales se encuentran los bloques siguientes afectados por tal declaración de ruina ” NUM004 “, parte del ” NUM005 ” y parte del Bloque ” NUM002 “. Es decir que si tales propietarios como integrantes de dicha Comunidad de Propietarios tenían el derecho a votar la extinción de dicha comunidad que pudiera adoptarse por acuerdo de la Junta General, lógicamente los mismos deben tener también el derecho a ser oídos en el expediente de declaración de ruina que se tramita con la finalidad de por esta vía extinguir dicha comunidad al menos respecto de determinados elementos comunes.

La omisión de este tramite de audiencia no puede entenderse suplido por el hecho de que el Ayuntamiento abriera en la tramitación del mismo un periodo de información pública, toda vez que el derecho que asistía y asiste a los apelantes como propietarios integrantes de dicha Comunidad de Propietarios de la que formaban parte tales elementos comunes es el derecho de audiencia, y con mayor motivo cuando estamos ante un expediente, como el de declaración de ruina que puede conllevar consecuencias muy gravosas, como en realidad ha ocurrido en el caso de autos, que permitió la demolición sin que los actores pudieran haber intervenido en el expediente, así como la extinción de la comunidad de propietarios como así se inscribió en el Registro de la Propiedad con fecha 9.4.2007. Por tanto la omisión de dicho trámite de ausencia, junto con las demás irregularidades apreciadas en la solicitud y demás documentación aportada con la misma, lleva a la Sala a concluir, sin ningún genero de duda, que en la tramitación del citado expediente se ha incurrido en la causa de nulidad del art. 62.1.f) de la Ley 30/1992 , por cuanto que el acuerdo de declaración de ruina se ha dictado prescindiendo de tramites esenciales que llevan a considerar que se ha prescindido total y absolutamente del procedimiento legalmente establecido; y la concurrencia de mencionada causa de nulidad motiva que se declaren nulos de pleno derecho los acuerdos impugnados y que se deje sin efecto la declaración de ruina en éllos recogida respecto de todos y cada uno de los bloques en ella relacionados.

No obstante dicha declaración, igualmente conviene precisar que la declaración de ruina respecto del Bloque ” NUM001 ” es del todo punto improcedente y nula por cuanto que se verifica tal declaración respecto de una edificación o bloque inexistente totalmente; por tanto, en dicho extremo los acuerdos impugnados son de contenido imposible, por cuanto que no se puede acordar la ruina y posterior demolición de un elemento que no existe, por lo que respecto de dicho extremo concurre también la causa de nulidad prevista en el art. 62.1.c) de la Ley 30/1992 .

Por otro lado, es verdad que en lo que respecta al bloque ” NUM003 “, el mismo no constituye un elemento común, y sí un elemento privativo, pero también lo es que dicho bloque forman parte de la misma Comunidad de Propietarios por lo que su declaración de ruina y consiguiente demolición también afecta a los demás propietarios integrantes de dicha comunidad, por lo que lógicamente los actores tenían el derecho a ser oídos respecto de mencionada edificación, amen de que la solicitud de declaración de ruina de dicho bloque y el informe técnico emitido respecto del mismo incurría en las mismas infracciones que las denunciadas para los demás bloques. Todos estos razonamientos ponen de manifiesto que la Sala no comparte en los extremos enjuiciados y valorados el criterio y los razonamientos esgrimidos en la sentencia de instancia.

La estimación en dichos extremos del recurso de apelación y de la demanda rectora del recurso hace totalmente innecesario entrar en el examen de los demás motivos de impugnación esgrimidos en el recurso de apelación.

DÉCIMO

 También la actora en su demanda, y reitera en apelación solicita que se indemnice a los actores los daños y perjuicios ocasionados en el expediente de declaración de ruina, con la adopción de las medidas necesarias para el restablecimiento de la legalidad, por causa y consecuencia de la demolición de los edificios y demás actos subsiguientes que han abocado a la extinción del régimen de propiedad horizontal en el Aparthotel, con parcelación y posterior transmisión de las parcelas resultantes, en perjuicio de mis representados.

Mencionadas pretensiones no pueden ser atendidas y estimadas en este momento procesal, por lo que respecta a dicha indemnización de daños y perjuicios por cuanto que nada se argumenta sobre dicha pretensión en el recurso de apelación amen de que nada se ha acreditado sobre tales hipotéticos perjuicios; y por lo que respecta a la adopción de demás medidas para restablezca la legalidad tanto frente a la parcelación en su momento aprobado, como en relación a la extinción de la propiedad horizontal y posterior transmisión de las parcelas resultantes, por cuanto que tales medidas habrán de llevarse a efecto en su caso con ocasión de la ejecución de la sentencia firme dictada en el recurso de apelación 245/2010 que declaró nula la licencia urbanística de parcelación, y también con ocasión de la ejecución de la presente sentencia cuando se trate de actuaciones administrativas que traigan causa de la declaración de ruina que ahora se declara nula de pleno derecho. Por lo expuesto, procede desestimar estas últimas pretensiones.

Todo lo hasta aquí expuesto lleva a la Sala a estimar parcialmente el recurso de apelación, revocando la sentencia de instancia para en su lugar dictar otra sentencia, en la que estimando parcialmente el recurso y la demanda formulada por los actores, se declaran nulas de pleno derecho las resoluciones impugnadas del Ayuntamiento de Vegas de Matute (Segovia) de fecha 11.7.2006 y 16.7.2007, que declaran la ruina de los Bloques ” NUM004 “, ” NUM005 “, ” NUM003 “, ” NUM002 ” y ” NUM001 “, revocando y dejando sin efecto tal declaración de ruina, desestimándose en este momento y por lo antes razonado las demás pretensiones, indemnizatoria y de adopción de medidas necesarias para el restablecimiento de la legalidad, formuladas en el apartado 4º del suplico de la demanda, reiterado en apelación.

 ÚLTIMO.- La estimación parcial del recurso de apelación y de la demanda rectora del procedimiento, conlleva en aplicación del art. 139.1 y 2 de la LRJCA no hacer expresa imposición de costas a ninguna de las partes, tanto por las devengadas en primera como en segunda instancia. instancia.

Vistos los artículos citados y demás de pertinente y general aplicación, la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León, con sede en Burgos, ha dictado el siguiente

F A L L O

1º).- Estimar parcialmente el recurso de apelación núm. 235/2010, interpuesto por D. Severino , D. Abilio y Dª Adolfina , representados por el procurador D. Carlos Aparicio Álvarez y defendidos por el letrado D. Severino , contra la sentencia de 13 de mayo de 2.010, dictada por el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo de Segovia en el procedimiento ordinario núm. 12/2008 por la que, desestimando el recurso contencioso- administrativo interpuesto por los anteriores contra la Resolución del Ayuntamiento de Vegas de Matute (Segovia) de fecha 16 de julio de 2007 que desestima el recurso de reposición interpuesto contra Resolución de fecha 11 de julio de 2006 sobre declaración de Ruina del Aparthotel Faro de Castila, finca registral número NUM000 del Registro de la Propiedad 3 de Segovia que declaró la ruina de los bloques NUM001 , NUM002 , NUM003 , NUM004 y NUM005 , confirma las resoluciones recurridas.

2º).- Y en virtud de dicha estimación parcial se revoca la sentencia de instancia para en su lugar dictar otra en la que, estimando parcialmente el recurso interpuesto y la demanda rectora del procedimiento, se declaran nulas de pleno derecho sendas resoluciones del Ayuntamiento de Vegas de Matute (Segovia) de fecha 11.7.2006 y 16.7.2007, que declaran la ruina de los Bloques NUM001 , NUM002 , NUM003 , NUM004 y NUM005 , revocando y dejando sin efecto tal declaración de ruina, desestimándose en este momento y por lo antes razonado las demás pretensiones, indemnizatoria y de adopción de medidas necesarias para el restablecimiento de la legalidad, formuladas en el apartado 4º del suplico de la demanda; y todo ello sin hacer expresa imposición de costas a ninguna de las partes tanto por las devengadas en primera como en segunda instancia.

Notifíquese la presente resolución a las partes.

Esta sentencia es firme, y contra élla no cabe recurso ordinario alguno.

Devuélvanse los autos al Juzgado de procedencia con certificación de esta resolución, para su ejecución y cumplimiento, debiendo acusar recibo.

Así por este Sentencia lo pronunciamos, mandamos y firmamos, los Ilmos. Sres. Magistrados componentes de la Sala al inicio indicados, de todo lo cual, yo el Secretario, Doy fe.

 

Quant a Joan Amenós Álamo

Professor de Dret Administratiu
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