Índice de alquileres, el “softest Law”.

1.-La consejera de Gobernación, Administraciones Públicas y Vivienda de la Generalidad de Cataluña aprobó recientemente la Orden 142/2017, de 5 de julio, por la cual se aprueba el índice de referencia de precios de alquiler de viviendas. Se trata de una norma que podemos calificar de “preparatoria”, ya que se limita a poner sobre el tapete un índice público de precios de alquiler residencial que la Administración Pública ha tenido a bien elaborar. Básicamente, se nos dice que el sistema de cálculo opera sobre datos derivados del Registro de fianzas de los contratos de alquiler de fincas urbanas. El instrumento se concreta en una web, es de público acceso y tiene carácter gratuito.

Por supuesto, el artilugio sólo proporciona cifras medias y no incluye los detalles –allí donde mora Dios o el diablo- que pueden ser determinantes en una negociación contractual concreta. Por ejemplo, iluminación de la calle, ambiente del vecindario, disposición específica de las habitaciones, confianza o reputación de la contraparte, etc. En cambio, sí se tienen en cuenta, lógicamente, la superficie, el estado de mantenimiento, el año de construcción, el certificado energético y la existencia de ascensor, aparcamiento y mobiliario.

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2.-A nivel jurídico, los efectos son, por ahora, prácticamente irrelevantes. Se prevé la posibilidad –sin ningún efecto conminatorio- de que los profesionales que intervienen en la prestación de servicios inmobiliarios faciliten las informaciones que confecciona el índice a la persona interesada en un alquiler. (art. 6). Igualmente, en los contratos de alquiler podría hacerse contar que el arrendatario ha sido informado y que conoce este mecanismo.

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3.-La disposición adicional segunda dispone que la Generalidad podrá manejar el repertorio de importes de alquiler en las políticas públicas del sector. La prensa ha comentado que el Decreto está casi ultimado y, por otra parte, se advierte en los operadores un lógico interés por conocer su arsenal jurídico. Según parece, se descartan las medidas de congelación de precios de la vieja legislación arrendaticia. Más bien, se comenta la  posibilidad de fomentar el alquiler barato a través de dos líneas:

-El beneficio fiscal (por ejemplo, en el IBI).

-La puntuación favorable para la obtención de ciertas subvenciones. Por ejemplo, en el campo de la rehabilitación.

Por ahora, no obstante, apenas se dirige a paliar de forma rudimentaria las clásicas asimetrías de información en la contratación. No estamos, por cierto, ante un sector que, en este punto, oculte  indicaciones. Basta ver las webs de las agencias inmobiliarias y su constante movimiento y penetración (con cálculos de precio por metro cuadrado y evoluciones recientes). Otra cosa es, evidentemente, que lo más habitual es que “piso seminuevo” signifique “piso ya anticuado”. Pero bastan un par de visitas y dos conversaciones para desfacer el entuerto. Otro tema es, evidentemente, el de las vicios ocultos o el de los gastos que van a manifestarse pronto en los elementos comunes del edificio.

En el momento actual, pues, el índice aspira a revelar la presencia de ofertas abusivas o desproporcionadas, con la esperanza de atajar la denominada “burbuja de alquileres”. Se pondría así sobre el tapete, en la filosofía de la Orden, la pesadilla del mercado y sus operadores egoístas cuando aprietan hacia arriba, a la manera que el Bosco pintó el panel derecho, bajo el título de “El Infierno”, en su Jardín de las Delicias (exposición permanente del Museo del Prado):

 

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Acerca de Joan Amenós Álamo

Professor de Dret Administratiu
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