Sobre la distinción entre arrendamiento de temporada y “auténtico” arrendamiento turístico

El atentísimo amigo y colega Alfons Perona me avisa que hoy mismo Daniel Loscertales -un destacado especialista en arrendamientos urbanos- ha publicado una nota sobre la distinción entre arrendamiento de temporada regido por la LAU y arrendamiento turístico con servicios complementarios.  Ello conecta con el problema que comentábamos en nuestro anterior artículo y, a mi entender, concentra la polémica en ese arrendamiento de temporada regido por el Derecho privado pero que, gracias a la herramienta informática, eleva enormemente su rentabilidad (con lo cual también se convierte en objeto de deseo de la Hacienda Pública).

Transcribimos el artículo indicado -que se puede consultar aquí XXX– con los meros cambios tipográficos propios de la casa:

 

Arrendamientos turísticos y de temporada

  • Por Daniel Loscertales Fuertes, abogado y presidente de SEPIN

1.-Cada día hay más ruido en los organismos administrativos competentes, en los medios de comunicación, en jornadas específicas de profesionales sobre los “apartamentos turísticos” y, por supuesto, entre los propios arrendadores. Por eso y con la inminente llegada del verano (fechas donde el problema se agudiza), es necesario volver a aclarar una vez más las cuestiones jurídicas y materiales del tema.

Hay grandes dudas y exigencias en muchas comunidades autónomas que tienen la competencia al respecto, conforme el art. 148.18 de la Constitución, y que han podido delegar en determinados Ayuntamientos buscando soluciones legales y efectivas a un tema que no las puede tener de manera completa y  rotunda, porque la cuestión está en poder diferenciar lo que son arrendamiento “turísticos” y los de “temporada”, que puede ser lo mismo o muy diferente y también desligar lo que es, en un caso como en otro, altercados de orden público, de mayor o menos entidad.  Me explicaré.

*

2.-Los arrendamientos TURISTICOS son aquellos que ofrecen “servicios complementarios”, como puede ser limpieza, cambio de sábanas, etc., según la determinación de cada comunidad autónoma que, como se ha dicho antes, son las que tienen la competencia. Y precisamente por ello hay quejas de los grupos hoteleros por la competencia que eso supone. Hay territorios donde (por ejemplo Baleares) no cabe calificar como apartamento turístico si se encuentra el piso en una comunidad de propietarios, de tal manera que tienen que ser edificios destinados exclusivamente a ese destino.

Hay que hacer constar que, aunque ahora en el verano los alquileres son mucho más numerosos, el concepto puede extenderse a cualquier temporada y no solamente a zonas de playa, montaña, etc., sino en las ciudades (sobre todo las más importantes) donde acuden personas para un tiempo determinado, muchos de ellos por trabajo, y prefieren estar en un apartamento de este tipo que en un hotel, siempre que, como antes se indica, tenga servicios, pues en otro caso, como luego enseguida veremos, sería un arrendamiento de “temporada” que se rige por la propia Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Es decir, no hay inconveniente legal alguno que en cualquier localidad española, con o sin temporada vacacional, se alquile un apartamento SIN SERVICIOS, como ocurre en la mayoría de los casos en zonas playeras. El art. 3 de la LAU lo contempla y aunque algunas comunidades autónomas han intentado y siguen con la misma idea, la reforma de la citada Ley de Arrendamientos Urbanos es competencia exclusiva del Estado, de tal manera que nadie puede impedir este tipo de alquileres ya sea en la playa, en la montaña, en ciudades, etc., pues mientras no se le ofrezcan al arrendatario complementos de limpieza y otros similares, la calificación tiene que ser la de un alquiler normal, que no se puede calificar nunca de “turístico”.

**

3.-¿Qué es lo que está pasando? Pues que, sobre todo en determinadas zonas y ciudades, especialmente cuando se trata de alquileres vacacionales, muchos arrendatarios son personas de un comportamiento poco aceptable, esto es, que llevan a cabo actividades de ruidos, música, bebidas, etc., con grandes molestias al resto de vecinos. Y ante esto ¿qué se puede hacer? Pues muy poco, porque aunque los demás propietarios o la misma comunidad (cuando tiene esa condición el Edificio) pretendan denunciar la situación, la contestación de la Administración Municipal o Autonómica y, en su caso, los Juzgados es lenta y cuando puedan resolver o sancionar ha pasado un tiempo mayor que la duración del arrendamiento, salvo que se acredite que el arrendador es quien está infringiendo la normativa de forma reiterada, es decir, que ha alquilado un apartamento en edificios donde está prohibido o resulta que todos o la mayor parte de los ocupantes están ocasionando grandes molestias a los demás ocupantes de la casa.

A tenor de lo anterior, si el tema se repite en concretos pisos de la comunidad, la solución pasa, reiterando que no de forma inmediata, las sanciones administrativas correspondientes, aportando las suficientes pruebas en contra del propietario-arrendador por actividades molestas. O bien judicialmente a tenor del art. 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal estatal (en Cataluña art. 553.40 de su propio Código Civil), pero solo se podría conseguir éxito con la demostración palpable de que el tema se repite y que el piso concreto se alquila siempre a personas que llevan a cabo actividades molestas, ruidosas, etc.

ARRENDAMIENTO TURÍSTICO

Al respecto hay que indicar que es en el actual art. 5, apartado e) de la citada Ley de Arrendamientos Urbanos donde se determina que la misma no se aplica a las viviendas (hay que entender que igualmente se refiere a apartamentos, chalets, etc.) comercializados en “canales de oferta turística y realizado con finalidad lucrativa cuando esté sometido al régimen específico derivado de su normativa sectorial”, es decir, que debe estar calificado como tal por la respectiva Comunidad Autónoma. Esta disposición es consecuencia de la reforma producida por la Ley 4/2013, donde también se dice en al final del Preámbulo Segundo que, “en su defecto, se les aplique el régimen de los arrendamientos de “temporada”, que no sufre modificación”. Por lo tanto, cuando en la vivienda (se reitera que es lo mismo para apartamento, chalet o similar) no preste los servicios que la normativa de cada Autonomía o Ayuntamiento haya establecido al efecto, no hay arrendamiento “turístico”, sino el clásico y normal de que un propietario arrienda por semanas, quincenas, etc. a personas nacionales o extranjeras, es decir, como ha ocurrido y sigue pasando en la mayoría de los supuestos.

Otra cosa es que los arrendamientos se oferten en canales de “oferta turística”, pero, por lo menos a mi entender, solo estarán incumpliendo la normativa si realmente se prestan los repetidos servicios complementarios, pero no si ello no ocurre, toda vez que cuando sale en los medios informáticos o periódicos una oferta, si realmente lo que se ofrece no es lo que realmente se presta, la reclamación corresponderá al arrendatario, pero nada más, sin perjuicio de que la comunidad autónoma tenga establecida una sanción por este ofrecimiento falso.

En fin, que no se pueden ofrecer soluciones, sí existen como tuve ocasión de indicar al Consejero de Turismo de una importante comunidad autónoma de gran afluencia de turistas. Y es que cuando los demás vecinos llamen a la Policía Municipal, Autonómica o Nacional, se acuda de inmediato y que se lleven a los “alborotadores” a las respectivas comisarias o centros similares para, aunque sean extranjeros, pasen la noche en esas dependencias. Lo que pasa es que esto en general no ocurre, pues la policía acude (cuando lo hace) tarde y mal, limitándose a “tomar nota”. No estoy culpando de nada a esos cuerpos de seguridad, pues hay que considerar que siguen las directrices que les indican sus mandos civiles, que tampoco quieren ahuyentar al turismo. Un ejemplo de lo que digo podemos encontrarlo en Salou (Tarragona), donde todos años la “juerga” era permanente con los estudiantes británicos y este año se ha impedido por un fuerte despliegue de la policía.

Es necesario insistir en que si no se adoptan medidas urgentes de tipo coercitivo -en cada caso por la autoridad correspondiente- cualquier disposición legal no impedirá lo que ahora se denuncia, sobre todo si, como ocurre en la casi totalidad de los casos, el propietario del apartamento no sabe de antemano que los que han contratado el alquiler son o se van a comportar como unos “gamberros”, ya sean apartamentos “turísticos” o de “temporada”, salvo casos concretos.

Hay que afrontar esta la dura realidad actual y, posiblemente, futura; salvo que al arrendatario (es algo carente absolutamente de sentido) se le pidan antecedentes de conducta y aun así ello no asegura su buen comportamiento que es muy diferente en su localidad de Inglaterra, Alemania, etc. con respecto a España.

Alison Brooks Architects. South Kilburn Estate  (London). Photographed by Paul Riddle. Sourece: Plataforma arquitectura.

***

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

.

.

.

.

 

 

 

 

 

 

Acerca de Joan Amenós Álamo

Professor de Dret Administratiu
Esta entrada fue publicada en Alojamientos turísticos. y etiquetada , . Guarda el enlace permanente.

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

Time limit is exhausted. Please reload the CAPTCHA.