Moratoria en la ejecución del lanzamiento y derecho al alquiler social en el reciente Real Decreto-ley 5/2017.

1.-La transformación del Derecho sectorial de la vivienda se ha hecho en estos últimos años de forma  señalada a través de normas coyunturales que han intentado corregir algunos efectos dañosos derivados de la crisis económica. Ahora bien, pasado su plazo de vigencia, llega el delicado momento de decidir si continúan  aplicándose medidas que, en su día, fueron concebidas con carácter excepcional o transitorio. Ésta es la cuestión que se plantea el reciente Real Decreto-ley 5/2017, de 17 de marzo, que se publicó en el BOE  del 18.

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2.-El Decreto-ley opera sobre dos normas que nacieron con una voluntad de vida limitada y que ya resumimos en nuestro artículo “El ministro defiende su gestión. El origen del alquiler social” (I y II). Se trata, en primer lugar, del  Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos. Su art. 3 era esencial, ya que construía el “umbral de exclusión”. Esto es, el preciso círculo de deudores que podían ser amparados con el paraguas de las protecciones legales (fundamentalmente dirigidas a la suspensión de procedimientos ejecutivos). Pues bien, se producen tres modificaciones principales (que reforman el antiguo art. 3.1.b)):

……-Se tutela a todas las unidades familiares que incluyan un menor de edad.

……-Protección de unidades familiares con las que conviven personas en situación de discapacidad, dependencia o enfermedad grave que les incapacite para realizar una actividad laboral.

……-Protección de la unidad familiar en la que existe una víctima de violencia de género.

Debemos recordar que estas condiciones deben siempre acompañarse de las circunstancias económicas críticas que ya se describían en el art. 2.3 de la Ley 1/2013 y que no han variado.

Además, el mismo Decreto-Ley 6/2012 ve modificado su Código de Buenas Prácticas, que se incluía en el anexo (y que ha sido firmado por la práctica totalidad de las entidades bancarias). Pasa a regularse ahora el derecho de alquiler con precio tasado en caso de ejecución de la vivienda habitual. Se trata de un auténtico derecho que pueden exigir los deudores hipotecarios que, de acuerdo con la Ley 1/2013, han logrado la suspensión del lanzamiento. En principio, está previsto para 5 años, pero es prorrogable. La clave de la institución es el precio del alquiler, que consiste en una renta anual máxima del 3% del valor de la vivienda al tiempo de la aprobación del remate (determinado según tasación). El denominado alquiler social, pues, se ha beneficiado de un considerable perfeccionamiento institucional, ya que:

……-Se concibe en términos imperativos para el ejecutante.

……-Tiene una cuantía máxima concreta y no solamente la anterior “renta asumible”.

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3.-Seguidamente, se modifica la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social. En primer lugar, se combina la ya regulada suspensión del lanzamiento con el derecho al alquiler social que anteriormente hemos visto (y que reza para el mismo conjunto de sujetos, incluidos dentro del umbral de exclusión).

En segundo lugar, se establece un plazo de vigencia de las medidas protectoras hasta el año 2020.

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Acerca de Joan Amenós Álamo

Professor de Dret Administratiu
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