El ministro defiende su gestión. El origen del alquiler social (y II).

1.-Siempre he desconfiado de los atajos para resolver problemas complejos”. Con esta frase se abre el único párrafo de boxeo estrictamente político, en el que se hace una crítica muy suave de alguna propuesta de la PAH o de ciertas soluciones legislativas promulgadas principalmente en Andalucía. Por el contrario, De Guindos inicia su argumentación describiendo el alud de desahucios que, en los primeros años de la X legislatura, cobra una insufrible densidad en gran parte por errores ya anteriores en la tramitación y concesión de los créditos (además, por supuesto, a causa del aumento del paro).

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2.-El esquema de la actuación gubernamental fue el siguiente. En primer lugar, el ministro apuesta por una técnica de soft-law: el Código de Buenas Prácticas (CBP), que nace como regla voluntaria para las entidades financieras, aunque la adhesión implica asumir las obligaciones que de él deriven.  Curiosamente, parece recurrirse también a ella en este momento para gestionar los pagos derivados de la reciente jurisprudencia sobre cláusulas suelo.

El Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual constituye el anexo del Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de los deudores hipotecarios sin recursos. Su objetivo esencial consistía en refinanciar la deuda, reestructurarla, redecorarla al modo IKEA (incluso con una quita en ciertos casos), dejando la dación en pago como opción final y poco recomendable (tanto para el deudor como para el banco). En el menú de posibles ajustes iba a entrar también en juego el Fondo Social de Viviendas, creado a principios de 2013. Los inmuebles de este fondo son aportados por las entidades de crédito y su finalidad consiste en alojar bajo un alquiler reducido al círculo de personas bajo salvaguarda (del cual hablaré de inmediato).

El instrumental anterior fue sólo un aperitivo, ya que la herramienta más contundente vino de la mano del Decreto-Ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para la protección de los deudores hipotecarios. Su art. 1 imponía la suspensión de lanzamientos sobre viviendas habituales de las personas incluidas en el círculo tutelado, al cual me he referido anteriormente. ¿Cuál es este círculo? El ministro admite que por aquí han entrado las críticas más ariscas y también las dudas del gobierno, ya que “hubo cierto gradualismo que nos podríamos haber ahorrado para ir más rápido” (p. 141). En efecto, el conjunto de beneficiarios fue descrito inicialmente como “umbral de exclusión” y se utilizaron al respecto criterios económicos cuantitativos (fundamentalmente, en base al IPREM o Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples) y algunos parámetros cualitativos (familias numerosas, monoparentales, con menores, etc.).

Sin embargo,  De Guindos indica que hubo que suavizar los requisitos y hacerlos menos restrictivos. Esto se haría con el Real Decreto-Ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios. La generosidad aún crecería más con la fijación de los “colectivos especialmente vulnerables” en la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de la deuda y alquiler social.

En la última norma citada ya se emplea el concepto de alquiler social, entendido como el arrendamiento ofrecido por las entidades de crédito a las personas que hayan sido desalojadas de su vivienda habitual por el impago de un préstamo hipotecario. Se prevé simplemente que el contrato consignará “rentas asumibles” y que, excepcionalmente, pueda tener como beneficiario a personas que superen la órbita de tutela de la Ley.

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3.-El ministro anota que “más de 65.000 familias se habían beneficiado a mediados de 2016 de alguna de las medidas adoptadas, y el número total de ejecuciones hipotecarias de vivienda habitual está en descenso con caídas de dos dígitos” (p. 141). En este marco, el debate jurídico ha estallado cuando ciertas Comunidades Autónomas han decidido abrir más el compás de los beneficiarios y, además, aumentar las obligaciones del acreedor hipotecario. No es fácil resolver el tema y, aunque el Tribunal Constitucional ha emitido ya algún pronunciamiento, veremos en el futuro próximo interesantes fallos judiciales y respuestas legislativas sobre el tema.

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Acerca de Joan Amenós Álamo

Professor de Dret Administratiu
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