“Sólo tú”: nota sobre el pacto de exclusividad en la mediación inmobiliaria.

…    1.-Tras un duro y seco invierno, el mercado inmobiliario lleva ya dos o tres años de recuperación, tanto en lo que respecta a la compra como, especialmente, al alquiler. Esto provoca una cierta agitación y mucha inseguridad en las relaciones entre clientes y mediadores inmobiliarios, que empiezan a notar el olor de la tierra mojada y que ya no pueden regirse por meros pactos verbales, que eran válidos en la época de sequía pero que son actualmente inconsistentes.

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2.-Ayer mismo, me comentaban unas estudiantes de periodismo que están analizando el caso de una  agencia que, sin llegar a la estafa, impone una reserva previa a cualquier gestión. Lo más penoso es que no se sabe muy bien cuándo se devuelve, la cláusula reguladora es ininteligible y se crean equívocos que estas muchachas –tan mal pensadas- ya querían residenciar, si no las sujeto, en la Audiencia Nacional.

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3.-Lo cierto es que el otro día redacté una nota sobre  un tema similar y me ha parecido que, eludiendo cualquier dato fáctico, podía tener algún interés para este bloc. Me he limitado a incluir algunas letras en negrita para facilitar la lectura.

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NOTA SOBRE TRANSMISIÓN DE INMUEBLE POR PROPIETARIO Y SOLICITUD DE REMUNERACIÓN DE LA COMISIÓN POR AGENCIA INMOBILIARIA MEDIADORA.

 

…         1.-El supuesto de hecho del que arrancamos es el siguiente:

……                   –Inexistencia de un pacto de exclusividad.

……                   -La venta del inmueble se realizó gracias a la gestión personal entre el propietario y el comprador, en virtud de conocidos comunes que facilitaron el contacto. En ningún momento se ha demostrado que el comitente se haya aprovechado de las gestiones previas del mediador.

 

 

…         2.-Hemos de partir de la idea de que lo normal es que un propietario pueda vender su propiedad. Si se ata a una cláusula limitativa, ha de hacerse constar expresamente. Aquí no se redactó y, por tanto, nada impide al propietario acordar la venta de su bien. Es más, en una cláusula de exclusividad pulcramente redactada, el propietario se comprometería a no promocionar ni ofrecer la gestión de la venta del inmueble a ninguna otra compañía, mediador inmobiliario o incluso particular.

…         En la misma línea, algunos autores (MAGRO SERVET, por ejemplo) recomiendan hacer constar la siguiente precisión: “b) Los compradores que contacten con el propietario se considerarán clientes de la agencia, surgidos al amparo de su actividad de promoción.” Nada de eso aparece en la relación que comentamos.  Ni tampoco, por supuesto, el pacto expreso de que, en caso de que el propietario formalice la venta de forma unilateral, la agencia devengará de igual modo la comisión pactada en el contrato.

 

…         3.-Aunque hubiera habido pacto de exclusividad, los derechos de remuneración de la agencia inmobiliaria sólo se producirían cuando se celebrase efectivamente el contrato entre el vendedor y el comprador gracias a la intervención gestora del agente. No ocurrió así en este caso, en el que no se observa un papel determinante de la actividad del agente.

…         El punto anterior ha sido ya  firmemente establecido por  dilatada jurisprudencia. Así, puede consultarse un resumen en la relevante sentencia de 25 de febrero de 2015 del Juzgado de Primera Instancia núm. 10 de Santander que, pese a calificarse como de jurisprudencia menor, ha tenido una cierta relevancia pública al anular –por abusiva- una cláusula de exclusividad (referencia en internet: aquí:*** ).

…         Es cierto, no obstante, que, en la práctica, ciertas cláusulas de exclusividad concretan un derecho de remuneración del agente incluso si el propietario transmite su propiedad sin intervención del mediador. Pero, evidentemente, ello ha de estar previsto de manera expresa. Además, una corriente jurisprudencial relevante insiste en que esta cláusula reforzada de exclusividad ha de implicar ciertas contraprestaciones del mediador ya que, en caso contrario, podría resultar abusiva. Véase un buen ejemplo de ello en la sentencia  citada en el párrafo anterior.

 

…         4.-La agencia no puede reclamar ahora los hipotéticos gastos derivados de la publicación en la web y de la realización de visitas, ya que sus derechos de cobro se generan –salvo pacto en contrario- con la celebración del contrato entre comprador y vendedor, realizada gracias a su pertinente actividad. En realidad, las visitas y trámites efectuados forman parte del riesgo que asumió libremente.

 

…         5.-La agencia inmobiliaria que solicita la indemnización es una empresa autorizada para la realización de estos servicios y con larga experiencia. Sobre ella recae, pues, el deber de una mayor diligencia empresarial. En ese sentido, sorprende su imprevisión de cara a plantear la redacción de una cláusula de exclusividad. No sólo eso, sino una cláusula de exclusividad en la que se determinen las consecuencias de la celebración del contrato sin intervención del mediador. Todo ello son requisitos necesarios para una práctica comercial basada en la  confianza y en la seguridad jurídica. No es de recibo, pues, improvisar ahora una exclusividad que no existe y negar al propietario el ordinario y normal derecho de vender su propiedad.

 

…         6.-En resumen, no se ha demostrado que exista ningún derecho de cobro de comisión por parte del mediador. No existe un pacto de exclusividad que impida al propietario vender su propiedad. Aunque existiera, no se ha demostrado que las gestiones iniciales del mediador fueran determinantes para la celebración del contrato. Aunque fuesen determinantes, en ninguna cláusula se ha concretado si en ese escenario existe derecho al cobro y si éste se  reduce o desaparece en caso de que no haya intervenido una agencia de la competencia (sino un simple particular).

…         Lo que ocurre, en definitiva, es que la agencia mediadora mantiene con el consumidor y propietario una relación que no implica exclusividad y que, por tanto, no le obliga a formular ciertas contraprestaciones a esta cláusula limitativa. Sería, por tanto, un contrato con menores prestaciones. Sin embargo, ante  el hecho de que la venta se ha realizado sin su intervención, intentan construirse exigentes pactos de exclusividad  y segura remuneración que, sin embargo, jamás  se firmaron. En conclusión, no se devenga en favor del mediador ningún derecho de cobro de comisión.

 

Terrassa, 15 de diciembre de 2016.

 

 

ANEXO: BIBLIOGRAFÍA ELEMENTAL.

.-MAGRO SERVET, V. “El derecho de exclusiva de las agencias inmobiliarias en las compraventas”, Diario La Ley, núm. 8400, 16 de octubre de 2015. Editorial La Ley.

.-Sentencia de 25 de febrero de 2015, del Juzgado de Primera Instancia núm. 10 de Santander.

 

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Acerca de Joan Amenós Álamo

Professor de Dret Administratiu
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