Condiciones generales en préstamo hipotecario con doble finalidad

La realidad es siempre sorprendente. Y cuándo piensas que ya lo has visto todo, siempre aparece un nuevo caso que te sorprende. Es lo que me ha pasado con la STS 224/2017, de 5 de abril. A pesar de que ya había leído muchas decisiones sobre el concepto de consumidor, no recuerdo ningún caso de un contrato con doble finalidad –seguramente, porque mi memoria es como la de “Doris”, el personaje de la película de animación Buscando a Nemo-. Es decir, cuándo el destino del préstamo es doble: empresarial y, a la vez, personal.

El origen del litigio es un préstamo con garantía hipotecaria para rehabilitar un inmueble que constituía el domicilio familiar, pero algunas de cuyas habitaciones se iban a alquilar. El contrato contenía una cláusula suelo, cuya nulidad originó la demanda. El Juzgado de lo Mercantil estimó íntegramente la demanda y la Audiencia Provincial hizo lo propio con el recurso de apelación. El Tribunal Supremo confirma la sentencia recurrida, dando la razón a la entidad de crédito.

Como he adelantado, la clave del caso es si cabe considerar consumidor a quién destina un préstamo a satisfacer necesidades personales, pero también para una actividad empresarial o profesional. El TS señala que la normativa vigente no se pronuncia expresamente al respecto. Pero recuerda que el considerando 17 de la Directiva 2011/83/UE exige valorar qué finalidad predomina.

“La definición de consumidor debe incluir a las personas físicas que actúan fuera de su actividad comercial, en­ presa, oficio o profesión. No obstante, en el caso de los contratos con doble finalidad, si el contrato se celebra con un objeto en parte relacionado y en parte no rela­cionado con la actividad comercial de la persona y el objeto comercial es tan limitado que no predomina en el contexto general del contrato, dicha persona deberá ser considerada como consumidor.”

Y es el criterio que ha seguido el TJUE en las sentencias de 20.1.2005 (C-464/01), Johann Gruber y Bay Wa AG, y 3.9.2015 (C-110/14), Horatiu Ovidiu Costea y SC Volksbank Romania SA, así como en el auto de 19.11.2015 (C-74/15), Tarcäu. Por lo tanto, el TS aplica el criterio del objeto predominante y valora si los propósitos empresariales priman sobre los personales, o al revés.

“… cuando no resulte acreditado claramente que un contrato se ha llevado a cabo de manera exclusiva con un propósito ya sea personal, ya sea profesional, el contratante en cuestión deberá ser considerado como consumidor si el objeto profesional no predomina en el contexto general del contrato, en atención a la globalidad de las circunstancias y a la apreciación de la prueba”.

Así las cosas, falla a favor de la entidad de crédito, pues en las instancias inferiores se había considerado que la finalidad empresarial no era marginal, sino preponderante “…ya que [el préstamo] se utilizó primordialmente, entre otros fines, para reparar y acondicionar todo un edificio para dedicarlo a negocio de alquiler inmobiliario”.

About Carles Górriz López

Professor Titular de Dret Mercantil. Aficionat al cine, a la literatura i a fer esport.
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