LES DESPESES DE FORMALITZACIÓ DE LA HIPOTECA, EL PRÓXIM GRAN PROBLEMA DELS BANCS

Fa un any i quatre mesos d’ençà que el Tribunal Suprem, en la seva sentencia 705/2015 de 23 de desembre, va declarar per primer cop com abusives les clàusules que el BBVA i el Banco Popular imposaven als seus clients el pagament de totes les despeses, tributs i comissions derivades de la formalització de la hipoteca. La sentencia va determinar que aquestes despeses havien de ser assumides pels bancs, al menys una part, ja que les entitats bancaries eren les interessades en registrar l’escriptura hipotecaria. La clàusula estàndard que apareixia en els contractes de préstec hipotecari era la següent:

“Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente”.

A la mateixa sentencia, a la decisió final del Tribunal inclou la següent argumentació: “quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista […]”. Per tant, el ple del Tribunal Suprem va ratificar la decisió de l’Audiència Provincial de Madrid, que obligava, en aquest cas, a BBVA a retornar les despeses de constitució de la hipoteca, al declarar la nul·litat d’aquesta clàusula del contracte.

Cal mencionar que alguns bancs com el BBVA, Banc Santander, Caixabank, Banc Sabadell, Bankia i Ibercaja, a 9 de gener de 2017, ja han modificat les seves clàusules per assumir part de les despeses. Per tant, ells mateixos comencen a assumir despeses relacionades amb la formalització de la hipoteca entre el 25 i el 40%. Per altre banda, el Banc Popular, que ho està estudiant cas per cas, i Bankinter admeten que, de moment, no han fet ningun canvi i segueixen repercutint totes les despeses al client.

En aquests moments ens trobem en un punt d’inflexió, en que aquell consumidor que havia firmat un contracte de préstec hipotecari on apareixia una clàusula com l’anteriorment exposada, derivant-se la mateixa finalitat encara que la seva redacció fos diferent, haurà de realitzar les oportunes reclamacions al Servei d’Atenció al Client del Banc, i en el cas que escaigui, iniciar un procediment judicial. Ara mateix el consumidor té varies formes d’actuar, o a través d’un servei jurídic contractat de manera privada o acollint-se a les plataformes que ofereixen serveis d’ajut.

En referencia a les despeses, tributs i comissions que es poden reclamar, a continuació s’esmenten:

– Factures de Notaria i Registre de la Propietat: El Tribunal Suprem a la sentencia citada anteriorment al·lega“en lo que respecta a la formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas (necesaria para la constitución de la garantía real –o sea la hipoteca-), tanto el arancel de los notarios como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho. Y quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo, constituye la garantía real, y adquiere la posibilidad de ejecución especial”.

Al no permetre una mínima reciprocitat en la distribució de les despeses produïdes com a conseqüència de la intervenció notarial i registral, fent recaure la seva totalitat sobre el deutor, es genera un desequilibri sobre el consumidor, provocant l’abusivitat de la clàusula.

– Impost d’Actes Jurídics Documentats: D’acord amb la llei que regula l’Impost de Transmissions Patrimonial i Actes Jurídics Documentats: “será sujeto pasivo del impuesto el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales o aquéllos en cuyo interés se expidan”. Per tant, l’Alt Tribunal entén que el subjecte passiu, és el Banc o Entitat prestadora.

Sobre molts despatxos d’advocats sobrevolen dubtes referents a que si, d’acord amb la sentencia del TS, es pot aplicar també a les cancel·lacions i novacions hipotecaries, on encara no hi han notícies fermes al respecte i caldrà estar atent durant els pròxims mesos a les notícies que apareguin al respecte.

En referència al termini per poder sol·licitar la nul·litat de la clàusula i reclamar la restitució de les quantitats pagades, en aquelles hipoteques que actualment es trobin vigents serà de 4 anys a comptar des del dia següent a la data de la sentencia del Tribunal Suprem (23/12/2015), és a dir, el termini acabarà el 24 de desembre de 2019; i per aquelles hipoteques que hagin estat totalment abonades, es podrà procedir a la reclamació, si el seu pagament total es va realitzar dintre del termini dels 4 anys anteriors al 23 de desembre de 2015.

Per finalitzar,  enunciar que estem a l’inici d’aquest procés, on els Tribunals comencen a aplicar aquesta resolució. A mode exemplificatiu, el jutjat de primera instancia de Oviedo, i el de primera instancia de Granollers,  van declarar la nul·litat per abusiva la clàusula: “en lo relativo a la obligación del prestatario de pagar los gastos de notario, registro, e impuestos de actos jurídicos documentados. Fins i tot, algunes instàncies més elevades com les Audiències Provincials de Zaragoza i Pontevedra, s’adhereixen a la resolució del suprem. S’ha de tenir en compte que, encara que el TS hagi iniciat un camí que permet la reclamació de les despeses, no tots el Tribunals acullen aquesta pretensió. En resposta a la dicotomia jurisprudencial que tenim ara mateix, cal recordar que només hi ha una Sentencia del Tribunal Suprem que ha estat acollida per alguns Tribunals de Primera Instancia i per algunes Audiències Provincials, però no crea jurisprudència ja que per crear-la són necessàries dos sentencies de l’Alt Tribunal en el mateix sentit, tal com resa l’article 1.6 del Codi Civil.

“La jurisprudencia complementará el ordenamiento jurídico con la doctrina que, de modo reiterado, establezca el Tribunal Supremo al interpretar y aplicar la ley, la costumbre y los principios generales del derecho”.

 

Marc Espinosa Ovejero

Graduat en ADE + Dret per la Universitat Autònoma de Barcelona

About Carles Górriz López

Professor Titular de Dret Mercantil. Aficionat al cine, a la literatura i a fer esport.
This entry was posted in contractes mercantils and tagged , , , . Bookmark the permalink.

Leave a Reply