Abogados, casos, sentencias y diferentes figuras del derecho

16 de julio de 2018 / 0 Comentarios

¿Quién tiene derecho a reclamar la clausula suelo?

Sin duda alguna la gran pregunta del millón: ¿quién tiene derecho a reclamar la cláusula suelo? Ya hemos hablado de qué clase préstamos hipotecarios tenían acceso a la reclamación de estas cantidades abonadas de más y qué hipotecas no podían reclamar la cláusula suelo.

La línea es delgada, pero clara según la jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo y el Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

¿Quién tiene derecho a reclamar la clausula suelo? ¿qué personas no pueden reclamar esta cláusula abusiva a día de hoy?

Cualquier reclamación contra una entidad bancaria realizada en base a una cláusula abusiva tiene como punto de partida en Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, que define qué es una cláusula abusiva y quién puede iniciar la acción de eliminación de dicha cláusula.

Nuestra LGDCU, establece que podrán ser objeto de protección los consumidores y usuarios. El término solo reconoce esta protección a las personas físicas. Dentro de esta especial protección no se encuentran los profesional autónomos que el ámbito de su actividad profesional puedan sufrir un perjuicio por dichas cláusulas, algo del todo discutible.

Para hacernos una idea más acertada de quién puede reclamar la cláusula suelo, las notas características serían:

1.- Personas físicas consideradas consumidores y usuarios por nuestro normativa.

2.- Aquellas personas que realizaron un préstamo hipotecario para la adquisición de una vivienda (bien fuera la primera vivienda o una vivienda vacacional) y cuyo objeto fuera ajeno a cualquier actividad profesional.

3.- Que dicha cláusula suelo no cumpliera el doble control de transparencia marcado por nuestros tribunales (comprensión inequívoca del alcance de la cláusula y un escenario de simulación que hiciera comprender al cliente cuál era el efecto real de la cláusula).

Estas notas son las más importantes, pero siempre es recomendable acudir a un despacho de abogados especializado en reclamaciones bancarias, pues cada hipoteca es un mundo y más vale no tener un susto el día de mañana.

La anterior enumeración deja fuera de cualquier posibilidad de reclamación a profesionales (autónomos) y a mercantiles (empresas), a las que la LGDCU deja fuera de su protección. Un asunto más que discutible sin duda en el caso de los autónomos que hoy día siguen sufriendo la cláusula suelo y no van a tener posibilidad de deshacerse de ella.

¿Qué necesito tener para reclamar una cláusula suelo?

Como digo siempre, un buen asesor jurídico puede ahorrarte más de un disgusto, pero si ya tienes la cláusula suelo y estás decidido a reclamarle al banco lo que es tuyo, por lo general necesitarás las siguiente documentación:

1.- La escritura del préstamo hipotecario: en ella podrás encontrar, generalmente en la cláusula Tercera-Bis la dichosa cláusula que limita la bajada del EURIBOR. Es curioso porque si una lee algunos medios especializados y foros económicos y demás, podrás ver que muchos bancos no le entregaron al cliente la escritura del préstamo hipotecario, lo que es ya la pera.

2.- El cuadro de amortización de toda la vida del préstamo de hipoteca: este documento se tiene que pedir en el banco y en él aparecerán todos los datos de nuestro préstamo hipotecario. Lo que parece que es interesante es que en dicho documento podemos encontrar los intereses que hemos pagado y se verá el % que nos han aplicado, si desde 2009 a 2014 vemos que el interés es fijo y no ha bajado, no han estado aplicando un cláusula suelo como un sol.

Como podemos ver, no se necesita tener gran cosa para reclamar una cláusula suelo y, la verdad es un dinero que viene muy bien para amortizar una parte de la hipoteca o incluso podemos irnos a unas muy buenas vacaciones con ese dinero que al final es nuestro y no del banco.

¿Qué ha pasado con el sistema de reclamación aprobado en consejo de ministros?

Una de las grandes quejas de los consumidores es el caso omiso que han hecho las entidades bancarias al Real Decreto 1/2017 que parecía que iba a solucionar todos los males de las cláusulas suelo de este país.

Uno de los hechos más relevantes ha sido que los bancos, lejos de facilitar la reclamación a sus clientes, han pensado que era mejor idea el impedir que estos pudieran recuperar su dinero obligando a los mismos a ponerse en manos de abogados especializados en este tipo de procedimientos.

Muchas asociaciones de consumidores han denunciado que la actuación de los bancos en este asunto se ha realizado con mala fe y debería tener sus consecuencias tanto económicas como administrativas para ellos.

Espero que después de leer mi artículo ya sepas quién puede reclamar la cláusula suelo y quién no, si estás en esta situación, te animo a que empieces cuanto antes con la reclamación porque ese dinero es tuyo y nadie te lo devolverá si no empiezas a reclamarlo.

13 de julio de 2018 / 0 Comentarios

Demanda cláusula suelo y gastos hipoteca

Parece que las entidades bancarias tienen un nuevo frente abierto, después del de las cláusulas suelo, hipotecas multidivisa, preferentes o acciones Bankia. La nueva guerra judicial que se libra es la de los gastos de constitución de préstamo hipotecario.

Demanda cláusula suelo y gastos hipoteca

Gracias a la sentencia del Tribunal Supremo de 2015 y el posterior asentamiento jurisprudencial de este mismo año 2018, la reclamación por los gastos de hipoteca ha quedado perfectamente definida en qué se puede recuperar y cuánto puede ser.

Ahora bien, nos surge la habitual duda de si la demanda de cláusula suelo y gastos de hipoteca es posible en un mismo cuerpo o, por lo contrario nos vemos obligados a desacumular una acción como esta.

Demanda de cláusula suelo y gastos de hipoteca: ¿en qué se funda?

Aunque el gran mayoría de las personas solo contempla este tipo de reclamaciones como una manera de obtener dinero, lo cierto es que desde un punto de vista jurídico, la reclamación de la cláusula suelo y los gastos de hipoteca es una reclamación fundada en la nulidad radical de cláusulas que tengan como efecto la restitución de cantidades.

Podemos decir abiertamente, que la acción principal de estas demandas no es la de “reclamación de cantidades”, sino una acción denominada: “Demanda de juicio declarativo ordinario en ejercicio de acción individual de nulidad de condiciones generales de contratación y subsidiaria acción individual de nulidad de condiciones general de contratación y enriquecimiento injusto” Ahí es “ná” que dicen en mi pueblo.

Pues bien, dicha acción tiene como objetivo la completa extracción de las cláusulas y como resultado de dicha extracción, la restitución de las cantidades abonadas de más o que no se debían haber abonado.

Sin duda, una estrategia procesal compleja que no cualquier despacho de abogados puede ejercitar por la completísima actividad procesal que la antedicha acción supone una vez iniciado el procedimiento.

Según nuestra LEC, se deberán ejercitar las acciones que nos correspondan de manera unitaria para evitar una sobre acumulación de acciones individuales y así lo dice nuestro artículo 400 de la LEC.

No obstante la demandas de cláusulas suelo y gastos de hipoteca podrá hacerse en un mismo cuerpo, siempre que tuviéramos noticias de la nulidad radical de la famosa cláusula 5ª de los préstamos hipotecarios.

¿Cómo tratan los bancos la acumulación de acciones? ¿Pueden tirarnos la demandas de cláusulas suelo y de gastos de hipoteca?

Lo cierto es que los bancos suelen acudir a una mala utilización de este artículo 400 de la LEC cuando el cliente que ya les demandó para recuperar su cláusula suelo, decide acudir a la reclamación de gastos de hipoteca. Su estrategia para por que el juzgado inadmita la acción pues debió acudir a ella de manera acumulada cuando reclamó la cláusula suelo.

Demanda cláusula suelo y gastos hipoteca

Esta pobre estrategia queda desmantelada rápidamente puesto que la sentencia de la cláusula suelo es de 2009 y la de gastos de hipoteca de 2015, por lo tanto, excepto que el abogado hubiera viajado en el tiempo, la reclamación no se puede hacer sobre futuras nulidad.

Con todo este razonamiento, quiero dejar claro que la acción puede acumularse en una sola demanda, por lo que la demanda de cláusula y gastos de hipoteca puede realizarse perfectamente puesto que lo que se ataca en la nulidad de una cláusula, dos cláusulas o las que haga falta.

10 de julio de 2018 / 0 Comentarios

Los pisos de protección oficial tienen clausula suelo

¿Los pisos de protección oficial tienen cláusula suelo? La verdad es que la pregunta parece un broma de mal gusto, pero dentro de las prácticas de las entidades bancarias, también ha estado el otorgar préstamos a las constructoras en las que el préstamo tenía cláusula suelo y se la terminaba quedan la persona que se subrogaba en el préstamo hipotecario para obtener la vivienda.

Vamos a ver cómo es posible que la cláusula abusiva más de moda y conocida por todos, terminó en los préstamos de aquellas personas que obtuvieron una vivienda protegida.

¿Cómo llego la cláusula suelo a los pisos de protección oficial?

Hay varias maneras mediante las cuales las administraciones puede otorgar viviendas de protección oficial, la más común es que una constructora realice un proyecto de construcción sobre el terreno cedido por un ayuntamiento. Dicho proceso ahorra el precio del terreno, lo que rebaja considerablemente el precio de la futura vivienda.

La constructora solicitaba un tipo de préstamo muy peculiar, el llamado “préstamo promotor” que las entidades bancarias daban a constructoras para que pudieran construir y cumplir con los proyectos.

Los pisos de protección oficial tienen clausula suelo

Una vez la constructora terminaba la obra y las viviendas eran concedidas a los ocupantes, cada una de las viviendas tenía una hipoteca a unas “fantásticas” condiciones (un interés por debajo del mercado y un principal a devolver muy interesante por el ahorro del terreno que el ayuntamiento había cedido).

Cuando el nuevo ocupante se hacía con el préstamo hipotecario, éste no lo constituía sino que se subrogaba en él bajo todas las condiciones que la constructora había firmado. Lo que ocurría es que el consumidor (ya hablamos de esto en el artículo sobre la cláusula suelo en locales) accedía a un préstamo que no había negociado y por tanto no sabía qué había en él.

Factores importantes para saber si los pisos de protección oficial tienen cláusula suelo

Uno de los grandes problemas a la hora de determinar qué tipo de cláusula suelo tiene un piso de protección oficial es conocer la primera escritura por que se concedió al promotor el préstamo hipotecario.

En muchas ocasiones, las escrituras de subrogación lo único que contiene es una citación al préstamo originario. En alguna ocasión se han podido producir varias novaciones, lo que dificulta el rastreo de la propia cláusula suelo, pero una buena labor de investigación sobre si tu piso de protección oficial tiene o no cláusula suelo puede dar frutos muy interesante.

FACTORES IMPORTANTES PARA SABER SI LOS PISOS DE PROTECCIÓN OFICIAL TIENEN CLÁUSULA SUELO

Factores importantes para determinar si tenemos cláusula suelo:

1.- Estudiar nuestra escritura de subragación de préstamo hipotecario: lo más importante es dar lectura a esta escritura, si el notario hizo bien su trabajo, dicha cláusula deberá aparecer reflejada en esta escritura.

2.- En caso de que nos sea así: deberemos buscar la referencia de la escritura original. En todas las escrituras vendrá el origen de dicha escritura. Cuando la tengamos, debemos obtener una copia simple del préstamo hipotecario. Si al solicitar esta nueva escritura, vemos que tiene otro préstamo originario, deberemos solicitar también la copias. No es frecuente, pero puede haber ciertas novaciones que encarecen la búsqueda.

3.- Cuadro de amortización de toda la vida del préstamo hipotecario: es muy importante a la hora de determinar si existe cláusula suelo en nuestro piso de protección oficial, el conocer en qué momentos ha actuado la cláusula suelo. Esto puede determinarse mediante el cuadro de amortización de toda la vida del préstamo, en el que vendrá el tipo de interés aplicado.

En este tipo de cuadros, que nos tendrá que facilitar la entidad bancaria de manera obligatoria, podremos ver cuántas novaciones existen y cómo han afectado a nuestro préstamo.

¿Cómo podemos reclamar esa cláusula suelo de nuestro piso de protección oficial?

Aunque parezca mentira, en este tipo de reclamaciones los bancos están perdiendo de manera automática si todos los factores están bien determinados. Muchas veces la pregunta es evidente: ¿por qué el banco no devuelve el dinero de manera voluntaria si sabe que la cláusula suelo en pisos de protección oficial es ilegal? La respuesta es sencilla: para evitar el efecto llamada.

Con la llegada del Real Decreto 1/2017 se pensó que los bancos iban a evitar la enorme conflictividad que suponía la reclamación de este tipo de cláusulas en los juzgados de primera instancia. Lo cierto es que dicha media ha sido un fracaso, las entidades bancarias siguen haciendo lo mismo, diciendo que no y obligando a los clientes a demandar a la entidades bancarias con los costes que ello supone tanto al cliente como a la Administración de Justicia.

En primer lugar habrá que hacer una reclamación extrajudicial para solicitarle al banco que nos devuelva el dinero que nos ha cobrado de más sobre nuestra hipoteca. En caso de que esto no resulta, habrá que ponerse en manos de abogados especialistas en la defensa de consumidores y usuarios.

Espero que este artículo te sirva para comprender como ha sido posible que la buena intención de obtener una vivienda de protección oficial te suponga estar sufriendo una cláusula abusiva.

7 de julio de 2018 / 1 Comentario

Cláusula suelo en locales: ¿puedo reclamarla?

¿Qué es la cláusula suelo en locales? ¿se puede reclamar la devolución de dichas cantidades a la entidad bancaria que nos prestó ese dinero? No es un asunto sencillo, vamos a desgranar este tema y dar las razones por las que se podría y no se podría reclamar dicha cláusula abusiva.

Desde hace ya bastantes años, las reclamaciones de cláusula suelo están superadas a nivel jurisprudencial y los juzgados dictan constantemente sentencias en las que la entidad bancaria tiene que devolver las cantidades abonadas de más.

No obstante, hay una cantidad más que importante de préstamos hipotecarios que se concedieron a pequeños profesionales para la adquisición de locales de negocio o para financiar parte de su actividad utilizando como garantía la propia vivienda.

Nuestra intención es darle una respuesta jurídica y de sencilla comprensión.

Cláusula suelo en locales: ¿qué es? ¿cómo actúa? ¿qué clase de personas firmaron dichas cláusulas abusivas en préstamos hipotecarios?

La aparición de esta cláusula no está determinada temporalmente, ni tiene padre conocido. Lo cierto es que en el llamado “boom inmobiliario”, y muy relacionado con la liberalización del suelo en los 2000 en España, se disparó el otorgamiento de préstamos hipotecarios y de la construcción.

¿Qué es la cláusula suelo en locales?

Como consecuencia de ello, los bancos comenzaron a otorgar préstamos hipotecarios a un precio de mercado que rondaba el 5% aproximadamente (la alta demanda de dinero para prestar y los depósitos bancarios con alta rentabilidad marcó así el precio de las hipotecas).

No obstante la cláusula suelo se hacía necesaria para mantener en beneficio del banco ante un eventual cambio económico y en el desplome del precio del dinero o de la bajada en la rentabilidad de los depósitos bancarios.

Pues bien, los departamentos jurídicos de las entidades bancarias crearon un figura llamada “cláusula limitante del tipo de interés” que actúa realmente como un túnel en el que el interés del préstamo bancario se mueve. Lo más normal es que dicho “túnel” oscile entre un máximo del 15% y un mínimo del 3%.

¿Es ilegal la cláusula suelo entonces?

La cláusula túnel no es ilegal en principio, no obstante los bancos cometieron un error triple a la hora de plantear cada una de las hipotecas:

1- La denominación de la hipoteca como “variable”: si el interés de la hipoteca puede moverse en un túnel de interés, queda claro que no es variable realmente. Dicha hipoteca tiene límites.

2- No se informó al cliente mediante escenarios simulados de lo que podía ocurrir: aquí el habitual precepto de la banca “el cliente firma cualquier cosa”, pero en este caso no les iba a salir muy bien. Se debían haber presentado los llamados escenarios de simulación para que el cliente comprendiera qué ocurría si el interés bajaba y comenzaba a operar la cláusula suelo.

3- La LGCU: dicha ley ha sido el gran quebradero de cabeza de la banca, una ley que protege al consumidor y crea una situación asimétrica en el deber de información. El empresario, en este el banco, debe ofrecer la información de una manera clara y de sencilla comprensión al cliente.

¿A quién protege la Ley General de Consumidores y Usuarios?

Llegados a este punto nos tenemos que plantear si la cláusula suelo en un local se puede reclamar, teniendo en cuenta el rol jurídico que hemos tenido a la hora de firmar el préstamo hipotecario.

La LGCU es clara en su ámbito de protección dada la redacción del artículo 2: “Está norma será de aplicación a las relaciones entre consumidores o usuarios y empresarios”. Dicho esto, la realidad es que si el préstamo hipotecario se pidió para cualquier actividad empresarial o la que tuviera que ver con la actividad empresarial, jurídicamente se nos tiene por empresarios, por lo que la LGCU no nos protege.

¿A QUIÉN PROTEGE LA LEY GENERAL DE CONSUMIDORES Y USUARIOS?

Dicho esto, queda claro que la hora de reclamar la cláusula suelo en locales, a todos nos surgen ciertas cuestiones. No podemos medir con la misma vara a un pequeño empresario (un autónomo) que a una gran multinacional con departamentos jurídicos bien formados y con un enorme peso en la toma de decisiones.

Por desgracias la reclamación de esta cláusula suelo solamente es posible si la persona que obtuvo era un consumidor y la finalidad del préstamo hipotecario era la adquisición de vivienda (no importa que fuera la habitual o una segunda residencia).

Queda mucho todavía para que la cláusula suelo en locales pueda ser reclamable y además entiendo que es un “melón” que no se va a abrir por economía y política.